Правен режим на неразрешеното строителство: проблеми на теорията и практиката. Институтът на самоволното строителство през призмата на правоприлагането (Избрани проблеми) Институтът на самоволното строителство

Правна уредба на неразрешеното строителство

Въведение

1 Историческо развитие на института на неразрешеното строителство

2 Концепцията и признаците на неразрешено строителство

3 Правна същност на неразрешеното строителство

2. Признаване на собственост върху неразрешен строеж

1 Условия и ред за признаване правото на собственост върху неразрешен строеж

2 Актуални проблеми на правоприлагащата практика в случаите на признаване на собственост върху неразрешено строителство

3. Разрушаване на неразрешени сгради

1 Основания и ред за разрушаване на неразрешени сгради

2 Актуални проблеми на правоприлагащата практика в случаите на разрушаване на неразрешени сгради

Заключение

Библиографски списък

Приложение

Въведение

Федерален закон № 258-FZ от 13 юли 2015 г., влязъл в сила на 1 септември 2015 г. (наричан по-нататък Закон № 258-FZ), в чл. 222 от Гражданския кодекс Руска федерация(наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), който регулира отношенията, възникващи във връзка с неразрешено строителство, бяха направени значителни промени. В светлината на тези промени изследванията правна уредбаИнститутът на самоволното строителство придобива допълнителна актуалност, както за теорията, така и за практиката.

В съответствие с чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неразрешено строителство е сграда, конструкция или друга структура, издигната, създадена върху поземлен имот, който не е предоставен по предписания начин, или върху поземлен имот, чието разрешено използване не позволява изграждането на този обект върху него или издигнат, създаден без получаване на необходимите разрешителни за него или в нарушение на градоустройственото планиране и строителните норми и правила. Под неразрешено строителство е обичайно да се разбира недвижимо нещо. Като недвижима вещ, неразрешената сграда всъщност се изтегля от гражданското обращение. В съответствие с чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лицето, което е създало неразрешената структура, не придобива собственост върху нея и в резултат на това такова лице няма право да се разпорежда с неразрешената структура и да извършва сделки във връзка с нея. Неразрешеният строеж подлежи на събаряне от лицето, което го е извършило, или за негова сметка.

Отличителна черта на неразрешеното строителство е неговата двойствена природа. От една страна, самоволното строителство е нарушение, от друга страна е начин за придобиване на право на собственост. Негативният аспект на неразрешеното строителство се проявява преди всичко в заплахата за безопасността на гражданите, произтичаща от нарушаването на градоустройствените и строителните норми и правила по време на неговото изграждане. Освен това незаконосъобразността на неразрешеното строителство се изразява в отклонение от императивно регламентираните правила и административни процедури, уреждащи отношенията в областта на строителството, чието съществуване е продиктувано от очевидния обществен интерес в тази област. По този начин изграждането на неразрешена конструкция противоречи на обществения интерес и представлява заплаха за правата и законните интереси на неопределен кръг лица.

Въпреки това, тъй като е недвижимо имущество, неразрешената сграда натрупва сериозни финансови инвестиции, така че разрушаването на неразрешени сгради не винаги е оправдано и икономически осъществимо. В тази връзка законодателят е предвидил специална правна уредба за въвеждане в граждански оборот на незаконно построени сгради. По този начин законодателят предвижда съществуването на две процедури за преминаване на неразрешена сграда към друг правен режим: процедурата за узаконяване на неразрешена сграда или процедурата за нейното разрушаване.

обект това учениеса обществени отношения, които се развиват във връзка с неразрешено строителство.

Предмет на изследването е правният режим на неразрешеното строителство.

Институцията на неразрешеното строителство многократно е била обект на разглеждане в рамките на учебната и научна литература. Сред най-известните научни трудове на руски учени по тази тема е необходимо да се откроят научните трудове на Алексеев В.А., Гризихина Е.О., Гумилевская О.В., Савина А.В., Скловски К.И., Суханов Е.А. Тези научни трудове в една или друга степен разкриват съществени аспекти от правната уредба на института на неразрешеното строителство. Трябва обаче да се отбележи, че фундаменталните монографични трудове, които изчерпателно изследват проблемите на незаконното строителство, не са достатъчни в доктрината на гражданското право. Освен това най-често неразрешеното строителство е обект на изследване само в рамките на изучаване на по-широка тема: обекти на граждански права или основания за придобиване на право на собственост. Така можем да направим малко теоретично развитие на темата на това изследване.

Методологическата основа на това изследване са системно-структурен, историко-правен, формално-правен и сравнително-правен методи.

Целта на изследването е да се формира цялостно научно разбиране за категорията неразрешен строеж и правните последици от неговото изграждане, както и да се анализират проблемните теоретични и практически аспекти на правната уредба на неразрешеното строителство и да се набележат възможните пътища за разрешаване тях.

Въз основа на целта на изследването бяха поставени следните задачи:

Да се ​​проследи историческото формиране на институцията на неразрешеното строителство, да се идентифицират тенденциите, моделите на развитие на тази институция;

Да разкрие понятието неразрешено строителство и неговите признаци;

Да се ​​разкрие същността на неразрешеното строителство като способ за придобиване на право на собственост и като правонарушение;

Анализирайте последните промени в законодателството относно неразрешеното строителство;

Проучете условията за признаване на собственост върху неразрешена сграда;

Да се ​​характеризира законово установената съдебна и извънсъдебна процедура за признаване правото на собственост върху неразрешен строеж;

Да проучи основанията за разрушаване на неразрешена сграда;

Проучване на правната и административна процедура за разрушаване на неразрешена сграда;

Да се ​​анализират проблемните моменти в правоприлагащата практика в случаите на признаване на собственост върху неразрешена сграда и в случаите на нейното разрушаване.

Структурата на настоящата магистърска теза се определя от логиката на изследването и се състои от увод, три глави, включващи седем параграфа, заключение, библиографски списък и приложение.

правни последици от неразрешено строителство

Глава 1. Неразрешеното строителство като правна категория

1.1 Историческо развитие на института на неразрешеното строителство

Най-ефективният начин за разбиране на същността на правните явления е тяхното изучаване в развитие и във връзка с политическите, социално-икономическите, културните и други условия на обществото. Този подход ни позволява да се доближим до правилното разбиране на същността на правните институции, да идентифицираме тяхната правна природа, както и да направим заключение за характеристиките и моделите на тяхното развитие. Въз основа на това изглежда целесъобразно изследването на института на неразрешеното строителство да започне с въпроса за неговия исторически и правен генезис.

Трябва да се отбележи, че институцията на неразрешеното строителство има дълга история на съществуване както в руското, така и в чуждестранното законодателство. По това време е положено началото на историята на този институт древен Рим. Неразрешеното строителство в съответствие с нормите на римското право включва само специални случаи на изграждане на сгради с помощта на строителни материали на едно лице върху поземлен имот, собственост на друго лице. В същото време строителният процес не е нищо повече от прираст (accessio) на движима вещ (строителни материали) към недвижима вещ (земя), а изграждането на сграда върху чужда земя се счита за основа за придобиване собственост на сградата от собственика на земята. Такава правна уредба се основава на основния принцип на римското право superficies solo cedit, по силата на който това, което се прави над повърхността, следва повърхността.

В следримския период развитието на нормите относно неразрешеното строителство се дължи на процеса на рецепция на римското право, който протича под егидата на всеобщото признание на класическия римски принцип superficies solo cedit. Впоследствие този принцип е залегнал в законодателството на повечето страни от романо-германската правна система. В същото време в законодателните актове на различни европейски държави започнаха да се появяват норми, налагащи собственика на парцела, изразявайки намерението да придобие сградата в собственост, задължението да плати обезщетение на предприемача.

Относно национална историяправната уредба на неразрешеното строителство, то несъмнено е следвало свой изключителен път на развитие. Влиянието на римското право върху формирането на норми за неразрешено строителство в нашата държава беше не по-малко значително, отколкото в Западна Европа. Този процес обаче беше съпроводен със значителни особености, дължащи се на влиянието на руското обичайно право и преобладаващия политически и социално-икономически начин на живот в Русия. Както пише руският юрист и държавник Победоносцев К.П., основата на поземлената собственост в Русия е патримониалното право, което е изградено на базата на служебна зависимост. Беше трудно това право да се постави под която и да е римска правна категория или да се намери аналогия за него в римското право.

Директно нормите за неразрешено строителство започват да се появяват в Русия едва през 15-17 век. Такива норми, както отбелязва Л. М. Мухаметзянова, са случайни и несистематични. Така например съдебният служител на цар Фьодор Иванович от 1589 г. регламентира отделни случаи на изграждане на сгради от едно лице върху земя в задния двор на друго лице. По-късни актове, включително Кодексът на Съвета от 1649 г., установяват правилото, според което собственикът на имота може да придобие право на строеж, при условие че изплати пълната цена на лицето, извършило строежа.

Следващата стъпка във формирането на нормите за неразрешено строителство беше приемането на Инструкцията за земеустройство на Екатерина II от 25 май 1766 г., насочена към премахване на съществуващото раздвоение на собствеността между сградата и парцела и обединяване на собственика на земята и сградата на едно лице. Освен това такава асоциация не се е състояла в полза на собственика на земята, а в полза на предприемача. Разработчикът, в съответствие с инструкциите на законодателя, трябваше да плати на собственика на земята цената на парцела, зает от сградата.

В предреволюционния период правната уредба на неразрешеното строителство се формира главно под влиянието на римското право. Въпреки това, за разлика от римското право, където сградата, по силата на принципа на нарастване (accessio), е била неразделна част от поземления парцел, образувайки заедно с него един недвижим обект, предреволюционното законодателство счита сградата за принадлежаща на поземлен имот, като по този начин сградата се признава за самостоятелен обект на правото.

В съответствие с Кодекса на законите на Руската империя от 1832 г. „застрояването“ на поземлен имот е признато за начин за придобиване на права на собственост. Освен това собствеността върху сградата се създава само за собственика на земята, независимо от стойността на земята или сградата. От значение беше само наличието на силна връзка със земята и невъзможността да се премести обектът, без да се наруши неговата цялост.

В законодателството на съветския период имаше фундаментална промяна в правното регулиране на имуществените отношения, което пряко засегна правилата за неразрешено строителство. характерна особеностРазвитието на поземлените отношения от този период е установяването на държавен монопол върху земята и отхвърлянето на правото на частна собственост върху земята. При тези условия законодателят беше изправен пред необходимостта да въвлече в обращение сградите, като им предостави отделно право на собственост, като по този начин установи отделен правен режим за поземлените имоти и построените върху тях сгради. По този начин съветският период на развитие на правилата за неразрешено строителство беше белязан от пълното отклонение от основния римски принцип на superficies solo cedit, според който това, което е построено на повърхността, следва повърхността. В допълнение, развитието на институцията на неразрешеното строителство през съветския период се характеризира с постепенен преход на нормите за неразрешено строителство от областта на частното право към областта на публичното право. Законодателството от онова време установява административна и наказателна отговорност за неразрешено строителство.

С приемането на Гражданския кодекс на RSFSR през 1964 г. понятието "неразрешено строителство" е въведено във вътрешното законодателство за първи път на ниво граждански кодекс. Същевременно по смисъла на чл. 190 от Гражданския кодекс на RSFSR от 1964 г., гражданин е признат за единствения субект, извършващ неразрешено строителство, и само жилищна сграда може да стане обект на неразрешено строителство. Стопанска дейност, по-специално строителството, беше строго регулирано в СССР, така че въпросът за последиците от неразрешено строителство на сгради от други субекти, с изключение на гражданите, не възникна на практика. Що се отнася до обектите на неразрешено строителство, чл. 190 от Гражданския кодекс на RSFSR изключва възможността за признаване на нежилищни сгради като неразрешени сгради. В резултат на това в момента всички нежилищни сгради, построени преди влизането в сила на Гражданския кодекс на Руската федерация през 1995 г., не се признават за неразрешени.

В СССР неразрешеното строителство се считаше единствено за престъпление, което представлява заплаха за интересите на държавата и гражданите, както и за рационалното използване на земята и опазването на околната среда. На основание чл. 190 от Гражданския кодекс на RSFSR от 1964 г. единствените правни последици от неразрешеното строителство са разрушаването на неразрешената сграда със силите и за сметка на гражданина, който я е построил, както и безвъзмездното отнемане на сградата в полза на от фонда на местния Съвет на работническите депутати. Възможността за признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство като правна последица от неразрешено строителство не е предвидено нито в закона, нито съдебна практика.

Трябва да се каже, че съдебната практика от онова време има значителен принос за развитието на института на неразрешеното строителство, попълвайки празнотите в съществуващата законодателна уредба и разкривайки съдържанието на такива признаци на неразрешено строителство като нарушение на сградата, пожар , санитарни, екологични стандарти по време на строителството на сграда, нарушаване на интересите на трети лица от сградата, изпълнение на строителство в нарушение на предназначението на земята. Впоследствие за формирането на правния режим на неразрешеното строителство във вида, в който съществува в момента, това беше от съществено значение.

Отправната точка в развитието на институцията на неразрешеното строителство в съвременния период беше приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация през 1994 г. Именно от този момент във вътрешното законодателство се наблюдава тенденция за изместване на вектора на правния регулиране на неразрешено строителство от обл публично правокъм областта на частното право. Това по-специално се доказва от местоположението на правилото за неразрешено строителство в действащия Граждански кодекс на Руската федерация в главата „Придобиване на права на собственост“, както и от възможността за признаване на собственост върху неразрешено строителство.

Трябва да се отбележи, че във версията на Гражданския кодекс на Руската федерация от 1994 г., която съществува до 2006 г., правото на собственост върху неразрешена сграда може да бъде признато дори ако сградата е издигната върху парцел, който не е собственост на предприемача. , при условие че на предприемача е предоставен по предписания начин поземлен имот за издигнатата сграда . Освен това, с приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация през 1994 г., подходът за определяне на понятието и признаците на неразрешено строителство се промени. В сравнение със съветското законодателство, неразрешено строителство сега означава всяка сграда, а не само дача или жилищна сграда, построена изключително от гражданин. Съдебната практика, по-специално обобщената практика на висшите съдилища, продължава да играе важна роля при определянето на признаците на неразрешено строителство.

По-късно, през 2001 г., беше приет Кодексът за земята на Руската федерация, който установи принципа на единството на съдбата на поземлените парцели и обектите, които са здраво свързани с тях. Така законодателството поема по пътя на признаването на примата на поземлените права и възраждането, макар и в модифицирана форма, на принципа на superficies solo cedit. Това се потвърждава от промяната в правния режим на неразрешено строителство, настъпила през 2006 г., в резултат на което възможността за признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство за лице, което е извършило строителство върху поземлен имот, който не принадлежи за него беше изключено от законодателството. Въпреки това учените отбелязват, че установяването на принципа на superficies solo cedit в първоначалния му вид едва ли е възможно на този етап от развитието на руското законодателство поради преобладаващите социално-икономически причини и исторически условия за развитието на правния режим на недвижими имоти в Русия. Въпреки това, в последно времев правните кръгове идеята за установяване на модел на „единен обект на недвижим имот“ в руското законодателство, което предполага изпълнението на парцел и сградите, разположени върху него, като един обект на гражданско обращение, набира все повече и повече популярност. Поддръжниците на тази идея изхождат от факта, че обединяването на поземлен имот и построени върху него сгради в един обект на правото е по-скоро в съответствие с целите на гражданското обращение, като същевременно се позовават на положителния чуждестранен опит на такова регулиране, по-специално , към опита от такова регулиране в Германия. В съответствие с Гражданския кодекс на Германия сградата се счита за неразделна част от парцела, който не може да участва самостоятелно в оборота. Ето защо въпросът за придобиване на собственост върху сграда за лице, което не е собственик на земята, не възниква в германското гражданско право.

Последният етап от формирането на правния режим на неразрешеното строителство в руското законодателство в съвременния период бяха романите от 2015 г., променящи правния режим на неразрешеното строителство в посока на затягане на процедурата за неговото легализиране и опростяване на разрушаването на неразрешени сгради .

Обобщавайки разглеждането на въпроса за историческото и правно развитие на института на неразрешеното строителство, може да се каже, че разпоредбата на нормите за неразрешено строителство не е била и не е стабилна. Изглежда, че в момента законодателят все още търси начини за най-оптималното и рентабилно правно регулиране на отношенията по неразрешено строителство, поради което има вероятност нормите за неразрешено строителство да претърпят значителни промени в бъдеще. В допълнение, въз основа на направения исторически и правен анализ може да се заключи, че несъвършенството на действащата правна уредба до голяма степен се състои в непоследователността в прилагането на принципа на superficies solo cedit, както и в нестабилността и несигурността, която съществува във връзка с понятието "недвижим имот" през цялата история.институт на неразрешеното строителство в Русия.

2 Концепцията и признаците на неразрешено строителство

Понятието неразрешено строителство е централен елемент в правната уредба на този правен институт. Без точна дефиниция на изследвания обект и неговите характеристики е невъзможно да се разграничи такъв обект от другите, в резултат на което по-нататъшното изследване на правния режим на такъв обект става безпредметно.

В съответствие с действащата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неразрешено строителство е сграда, конструкция или друга структура, издигната, създадена върху поземлен имот, който не е предоставен по предписания начин, или върху поземлен имот, чието разрешено използване не позволява изграждане на този обект върху него или издигнат, създаден без получаване на необходимите разрешения или в нарушение на градоустройствените и строителните норми и правила (чл. 222).

Трябва да се отбележи, че по-рано, преди въвеждането на изменения в Гражданския кодекс на Руската федерация със Закон № 258-FZ, предишната версия на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация като обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, са посочени такива обекти като жилищна сграда, друга сграда, структура или друг недвижим имот. Както виждате, в новата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, законодателят посочи обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, и премахна указанието за „други недвижими имоти“ от определението. В тази връзка в правната литература се изразява идеята, че от 1 септември 2015 г. не само недвижимите имоти, но и движимите вещи могат да бъдат признати за неразрешен строеж.

Повечето юристи обаче не споделят тази гледна точка и оценяват нововъведенията на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация по малко по-различен начин. Например Мандрюков А.В. счита, че въвеждането на новото понятие за неразрешен строеж имаше за цел да прецизира кои недвижими имоти попадат в понятието за неразрешен строеж, както и още веднъж да подчертае установения в съдебната практика извод, че понятието „неразрешен строеж“ не важат само за жилищни сгради, но и за нежилищни сгради.

Трябва да се отбележи, че в доктрината въпросът дали неразрешеният строеж е изключително недвижим имот изглежда е предмет на продължителна дискусия. Така че, според Никитин А.В., няма основания за приписване на неразрешено строителство само на обекти на недвижими имоти. Първо, често има тънка граница между движими и недвижими вещи, в резултат на което участниците в гражданските сделки често са в затруднено положение при избора на начин за защита на нарушеното право. Второ, както Никитин А.В. преместваем обект, както и недвижим обект, ако е построен с нарушение на строителните норми и правила, може да представлява заплаха за живота и здравето на гражданите. О. М. Козир, като привърженик на правната концепция за недвижими имоти, смята, че по отношение на неразрешено строителство терминът „недвижим имот“ се използва условно, тъй като реалните неща се считат за такива от момента на държавна регистрация на правата върху тях.

Лескова Ю.Г., Кобилински Н.Д., напротив, твърдят, че неразрешеното строителство се отнася до недвижими имоти, а самият факт на държавна регистрация не променя правната природа на явленията и не е презумпция за признаване на обект като недвижим . Подобен подход следва Алексеев V.A., който в своето изследване посочва, че квалификацията на даден обект като неразрешено строителство може да се извърши само след като бъде решен въпросът за класифицирането на този обект като недвижим имот.

Следва да се отбележи, че съдебната практика по въпроса за квалифицирането на неразрешен строеж като недвижим имот до 2010 г. беше също толкова противоречива и разнородна, колкото и теоретичните разработки по този въпрос. Съдилищата са приложили разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация за отношенията, произтичащи както от неразрешено строителство на недвижими имоти, така и на движими вещи. Въпреки това на 29 април 2010 г. излиза Резолюцията на Пленума върховен съд RF № 10 и Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“ (по-нататък - Решение № 10/22), в което е пояснено, че чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация се прилага изключително за отношения, свързани със създаването на неразрешени обекти, които са недвижими имоти. Лицата, чиито права са нарушени от запазването на неразрешени обекти, които не са класифицирани като недвижими имоти, могат да защитят правата си в съда, като подадат иск за отстраняване на нарушение на право, което не е свързано с лишаване от владение, по начина, предвиден в чл. . 304 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Отделно си струва да се отбележи, че въпреки факта, че посоченото разяснение е дадено преди измененията на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация през 2015 г., той остава актуален и в момента, тъй като настоящата съдебна практика по този въпрос не се е променила. Например Върховният съд на Руската федерация разгледа спор за разрушаване на стълб на електропровод, при решаването на който Върховният съд на Руската федерация изхожда от факта, че стоманобетонен стълб сам по себе си не е недвижимо нещо, а е неразделна част от единен недвижим комплекс, във връзка с което такъв обект не може да се счита за неразрешен строеж.

В съответствие с чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите вещи са земя, подземни участъци и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционално увреждане на предназначението им, включително сгради, конструкции, незавършено строителство . Освен това обектите на недвижими имоти включват въздухоплавателни средства и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване, както и жилищни и нежилищни помещения и места за паркиране (член 130).

Квалифицирането на неразрешен обект като недвижима вещ пряко засяга последиците, които поражда изграждането на такъв обект. По този начин Деветият апелативен арбитражен съд отказа да удовлетвори исканията за разрушаване на неразрешени сгради, тъй като спорните сгради (сгъваеми търговски павилиони) не са недвижими имоти. Същевременно основанието за квалифицирането на спорните търговски павилиони като движими вещи е некапиталният им характер и липсата на силна връзка със земята, изразяваща се във възможността за тяхното движение без да се накърнява несъразмерно предназначението им.

Трябва да се отбележи, че използването на критерия за силна връзка със земята на практика причинява значителни трудности и най-често въпросът дали обектът е капитал или е сгъваема конструкция може да бъде решен само въз основа на заключението на съдебна строително-техническа експертиза. В допълнение, липсата на единство в съдебната практика по въпроса за класифицирането на определени обекти като недвижими имоти не допринася за разбирането на ситуацията около недвижимите имоти.

Така например Определението на въоръжените сили на Руската федерация признава контейнерите за съхранение с канализационни тръби като недвижима вещ, като се има предвид фактът, че такъв обект е инженерна конструкция, разположена под земята и здраво свързана с нея, и тяхното движение е невъзможно без непропорционално увреждане на целта.

Малко по-късно заключението, формулирано в този случай, беше използвано от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по делото на Челябинския отдел на Банката на Русия, в което Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация призна, че стационарна ограда с дълбока основа не е самостоятелна недвижима вещ. Обосновавайки решението си, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация посочи, че оградите и другите огради са конструкции, предназначени да изпълняват функцията за разграничаване на парцели, установяване на контрол на достъпа и предотвратяване на неоторизиран достъп до сгради, разположени на обекта. В резултат на това оградите и другите огради нямат самостоятелна икономическа цел и са предназначени само за обслужване на земята. Важно заключение, направено от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по същото дело, е и заключението, че такива понятия като „обект на капитално строителство“ и „обект на недвижими имоти“ не са идентични. Трябва да се отбележи, че на практика между тези понятия често се поставя знак за равенство. По този начин трябва да се има предвид, че като обект на капитално строителство, каквато беше оградата в случая на Челябинския отдел на Банката на Русия, обектът обаче не винаги може да бъде признат за обект на недвижими имоти и , съответно като неразрешен строеж.

Съдебната практика на по-долните съдилища по въпроса за класифицирането на определени обекти като недвижими имоти също е изключително противоречива, особено когато става въпрос за такива обекти като например електропроводи, изходни пътища, асфалтови и бетонови настилки, железопътни релси.

В гражданскоправната теория мненията по въпроса за квалификацията на определени обекти като недвижими имоти също се различават. Според Бевзенко Р. С. крайъгълният камък в този проблем е неудачно формулираният чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който използва „изключително неясен знак“ като критерий за разграничаване на движими и недвижими вещи - знак за неразривна връзка със земята. Тази характеристика, както отбелязва ученият, очевидно не е достатъчна, за да се стигне до недвусмислено заключение, че имаме неподвижна вещ. В тази връзка Бевзенко Р. С. предлага допълнително да се използва критерият за независимост на появата на вещ в обращение, разработен в практиката на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, въз основа на който асфалтови настилки, напоителни системи, огради и други подобни обекти от спомагателен характер по отношение на поземления имот са негови компоненти, а не недвижими имоти. Подобно мнение споделя Калиниченко К.С., като посочва, че разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не са приложими за горните обекти, тъй като те нямат независимо предназначение от поземления парцел, в резултат на което такива обекти трябва да действат в обращение заедно с поземления парцел като цяло. Противоположната позиция по този въпрос е заета от Егоров Н. Д., който смята, че асфалтови и бетонови площадки, тенис кортове, огради със здрава основа и други обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на тяхното предназначение, са недвижими вещи, тъй като отговарят на критериите, установени в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация. На свой ред Алексеев В.А. изразява гледна точка, че такива обекти като настилки, игрища, футболни игрища, мелиоративни системи и други подобни обекти не са никакви вещи. В същото време ученият критикува използването на критерия за независимост в обръщението за разграничаване на движимо и недвижимо имущество, като отбелязва, че тук има подмяна на понятията и критерият, по който такива обекти не са недвижими вещи, изобщо не е такъв тяхната липса на независимост в обръщението, но липсата на обекти на качеството на нещата. Спомагателният характер на обекта по отношение на парцела по никакъв начин не лишава обекта от качеството на недвижима вещ.

По този начин, въз основа на анализа, трябва да се каже, че нито руското законодателство, нито съдебната практика, нито доктрината ни позволяват да дадем уверен отговор на въпроса дали този или онзи обект е недвижима вещ и, съответно, неразрешено строителство.

Сред видовете недвижими имоти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, законодателят в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация назовава такива обекти като сграда, структура и друга конструкция. Трябва да се отбележи, че въпреки факта, че тези правни категории се използват активно в различни правни актове, законодателят не е определил съдържанието на тези понятия дълго време, ограничавайки се само до отнасянето им до недвижими имоти. Междувременно въпросът за съдържанието и съотношението на тези понятия може да бъде правно значим за определяне на понятието неразрешено строителство.

В момента правните дефиниции на сграда и конструкция са дадени във Федералния закон от 30 декември 2009 г. № 384-FZ „Технически регламент за безопасността на сгради и конструкции“ (наричан по-долу Технически регламент). Трябва да се отбележи, че в съответствие с техническите регламенти има значителни разлики в правния режим на сградите и конструкциите. Първо, сградите и конструкциите се различават по предназначение. На първо място, трябва да се обърне внимание на факта, че конструкциите, за разлика от сградите, не са предназначени за обитаване от хора. Предвид тази особеност, както и предвид разпоредбата на чл. 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация), структурите не могат да включват жилищни помещения. Второ, конструкциите, за разлика от сградите, могат да имат не само триизмерна, но и равнинна и линейна строителна система, като по този начин съществуват под формата на различни строителни системи или под формата на комбинация от тях. Така например, тунелът, като структура, съчетава както вътрешен обем, така и линейна степен. Що се отнася до конструкциите с равнинна система на застрояване, в правната литература обикновено се разграничават спортни площадки, кортове, паркинги и други сгради, които съдържат земно покритие като елемент. Отделно обаче трябва да се отбележи, че възможността за класифициране на такива обекти като неразрешени сгради, предвид дискусията, обсъдена по-рано, е поставена под въпрос.

Що се отнася до понятието "структура", то се използва в голям брой правни актове, но това понятие не се разкрива в нито един от тях. От смисъла на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че структурата е по-обща по отношение на сградата и структурата. Освен това, съгласно параграф 10 от чл. 1 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), сграда, заедно със сгради и конструкции, е обект на капитално строителство. По този начин може да се приеме, че сгради, конструкции, както и други капиталови обекти, които не могат да бъдат включени в категориите сгради и конструкции (например бани, гаражи, навеси и др.), Трябва да бъдат класифицирани като сгради.

Въпреки факта, че действащата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация се отнася до обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, само сгради, конструкции и други конструкции, в доктрината и практиката на правоприлагането често възниква въпросът за други възможни обекти на неразрешено строителство.

Така например Мелников Н.Н. не изключва възможността за признаване на неразрешено строителство на такива обекти като изкуствени парцели. Законодателят определя изкуствения парцел като структура, създадена върху водно тяло, собственост на федерална собственост, или част от него чрез нанос или засипване на почвата или използване на други технологии и призната след въвеждането му в експлоатация като парцел. Както се вижда от това определение, изкуственият парцел има двойна правна природа. От една страна, такъв обект е конструкция и за него се прилагат правилата за необходимостта от получаване на разрешение за строеж и разрешение за въвеждане в експлоатация, от друга страна, след въвеждане в експлоатация такъв обект е обект на правен режим от поземлен имот. Следователно не би било напълно правилно да се приведат изкуствени парцели в категорията на строителството. Въпреки това, по наше мнение, няма причина изкуствените парцели да бъдат изключени от списъка на неразрешените строителни обекти.

Според А.А. Ерофеева, обектите на неразрешено строителство включват също жилищни и нежилищни помещения. Трябва да се каже, че е трудно да се съгласим с такова мнение, на първо място, тъй като стаята е отделна част от сграда, структура или друга структура и, въпреки че е резултат от строителство, не се счита за негов самостоятелен обект . Изглежда, че същият извод може да се направи и по отношение на паркоместата, които са станали обект на недвижими имоти от 1 януари 2017 г.

В съответствие с разясненията на клауза 30 от Указ № 10/22 обектите на незавършено строителство също могат да бъдат признати за неразрешено строителство (клауза 30). Въпреки това, като се има предвид създаването от законодателя от 01.09.2015 г. на изчерпателен списък на обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, това пояснение остава приложимо само за правоотношения, възникнали преди 01.09.2015 г. Въпреки това трябва да се отбележи, че изключването на възможността за признаване на обекти в процес на строителство като неразрешено строителство не изглежда напълно оправдано нито икономически, нито доктринално. Първо, произволът на сграда може да се прояви дори преди завършването на строителството, например поради нарушения на градоустройственото планиране и строителните норми и разпоредби. Такава конструкция, независимо от степента на нейната готовност, ще наруши установения ред на строителство. Второ, обектът на незавършено строителство има всички предпоставки за възможността да бъде признат за неразрешено строителство: той е независим резултат от строителни дейности и е обект на недвижим имот. В тази връзка изглежда целесъобразно да се допълни списъкът на обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, както и обекти на незавършено строителство.

Трябва да се отбележи, че само новосъздадени недвижими имоти могат да бъдат признати за неразрешено строителство. Такива обекти могат да бъдат разделени на две категории: обекти, създадени в резултат на строителство, и обекти, създадени в резултат на реконструкция. В същото време значителна част от всички спорове във връзка с неразрешено строителство се пада на спорове във връзка със сгради, създадени в резултат на неразрешено преустройство.

По силата на уточненията на параграф 28 от Постановление № 10/22 на разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация се прилага за неразрешено преустройство на недвижим имот, в резултат на което е възникнал нов обект. Съдът взема решение за разрушаване на неразрешен реконструиран обект само ако се установи, че такъв обект не може да бъде приведен в състоянието, което е съществувало преди реконструкцията (параграф 28).

В съответствие с параграф 14 от чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, реконструкция означава промяна в параметрите на обект на капитално строителство, неговите части (височина, площ, брой етажи, обем), включително надстройка, преструктуриране, разширяване на обект на капитално строителство, както и подмяна и (или) възстановяване на носещи строителни конструкции на капитален обект, с изключение на подмяната на отделни елементи от такива конструкции с подобни или други елементи, които подобряват работата на такива конструкции и (или) възстановяването тези елементи (клауза 14, член 1).

В правната доктрина най-дискутираният въпрос във връзка с неразрешеното преустройство е въпросът какъв вид преустройство води до появата на нов обект и съответно може да бъде признато за неразрешено строителство.

Така например Алексеев В.А. смята, че всяка реконструкция, независимо от нейния мащаб, води до появата на нов обект. Дори ако промяната в параметрите на обекта поради реконструкцията е незначителна, трябва да се констатира, че старият обект е престанал да съществува и на негово място се е появил нов.

На свой ред Потапенко С.В. и Зарубин А.В. обръща внимание на факта, че настоящата съдебна практика, като се вземат предвид разясненията на параграф 28 от Резолюция № 10/22, изхожда от факта, че не всяка реконструкция води до появата на нов обект. Учените също така посочват необходимостта от диференциран подход към споровете за неразрешена реконструкция, чийто основен критерий трябва да бъде критерият за значимостта на промените.

Подобна гледна точка споделя и Н.Б. Щербаков, който смята, че не всяка реконструкция може да доведе до появата на нов имот. Например надстройката на тавана не води до появата на принципно нов обект на граждански права.

Съдебната практика прави различни изводи дали в резултат на преустройството е възникнал нов имот. Така Върховният съд на Руската федерация в едно от своите решения обясни, че създаването на нов имот в резултат на реконструкция възниква, когато се променят характеристиките, които индивидуализират такъв обект (височина, площ, брой етажи и др.). Както установи Върховният съд на Руската федерация, в резултат на реконструкцията на обекта ищецът е добавил втори етаж, като по този начин е увеличил общата площ на такова съоръжение, поради което разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг, разглеждайки спора относно задължението за връщане на подземния паркинг в първоначалното му положение, напротив, изхожда от факта, че работата, извършена от ответника, в резултат на което броят на паркоместата е намален от 285 на 165, не е свързано с промяна в параметрите на носещите конструкции, които влияят върху безопасността на сградата, и съответно не са реконструкция.

В правната доктрина също има различни мнения относно това какво точно трябва да се счита за неразрешена сграда по време на реконструкция - целият реконструиран обект или тази част от него, която се е появила в резултат на реконструкцията (например допълнителен етаж или надстройка).

И така, Алексеев V.A. твърди, че при извършване на реконструкция винаги е необходимо да се разглежда целият имот, който е претърпял реконструкция, като неразрешено строителство , Щербаков Н. Б. се придържа към алтернативна гледна точка, който смята, че правилата за неразрешено строителство се прилагат само за тази част от обект, възникнал в резултат на реконструкция. В подкрепа на своята гледна точка ученият посочва възможността, установена с Наредба № 10/22, да се вземе решение да не се събаря целият обект, а само да се премахнат промените в обекта, които са резултат от неразрешено преустройство.

Следва да се отбележи, че съдебната практика по този въпрос не е единна. Така например, с решението на апелативния съд на Московския градски съд, именно незаконно издигнатата надстройка е призната за неразрешено строителство. В друг случай Първият апелативен арбитражен съд, напротив, посочи, че реконструираната нежилищна сграда като цяло действа като неразрешена структура. Според нас, като се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, според които реконструкцията се разбира като промяна в параметрите на обект на капитално строителство, неговите части, би било по-логично да се признае целият реконструиран обект като неразрешен строеж, а не просто обособена част от него.

Обръщайки се към разглеждането на признаците на неразрешено строителство, трябва да се каже, че те също са претърпели промяна и уточнение в новата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Същевременно по смисъла на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация и установената съдебна практика сградата се признава за неразрешена, ако има поне една от следните характеристики.

Първият признак на неразрешено строителство в новата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е създаването му върху поземлен имот, който не е предоставен по предписания начин. По смисъла на чл. 263 и 264 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът на такъв парцел или лице, което не е собственик на парцела, но упражнява правото си да построи сграда при условията и в границите, установени от закона или споразумение със собственика (чл. 263, чл. 264). Например в Прегледа на съдебната практика по дела, свързани с неразрешено строителство (одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 19 март 2014 г.) (наричан по-долу Преглед на Върховния съд на Руската федерация от 19 март 2014 г.) се установява, че правото на собственост върху неразрешено строителство не може да бъде признато, ако парцелът, върху който е издигната такава сграда, е държавна собственост и не е предоставен на лицето, създало неразрешената сграда на всяко вещно право.

Вторият признак на неразрешено строителство е създаването му върху поземлен имот, чието разрешено използване не позволява изграждането на този обект върху него. От значението на подс. 2 т. 1 чл. 40 от Кодекса на земята на Руската федерация (наричан по-нататък Кодекса на земята на Руската федерация) и чл. 263 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че собственикът на поземлен имот има право да издига върху него сгради, конструкции, конструкции само в съответствие с предназначението на поземления парцел и разрешеното му използване. По силата на алинея 2 на чл. 7 от Кодекса на земята на Руската федерация, правният режим на земите се установява въз основа на тяхната принадлежност към една или друга категория и разрешеното използване в съответствие с зонирането на териториите, общите принципи и процедури за които са установени от федерални закони и изискванията на специални федерални закони. В тази връзка изграждането на сграда в нарушение на разрешеното използване на парцела води до възникване на неразрешено строителство. Така например в Преглед на съдебната практика на Върховния съд на Руската федерация № 2 (2016 г.) (одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 6 юли 2016 г.) (наричан по-долу Преглед на Върховния съд на Руската федерация от 6 юли 2016 г.) се цитира дело, в което съдът признава шестетажна сграда за неразрешено строителство сграда със сутерен, издигната върху поземлен имот с предназначение за индивидуално жилищно строителство , като сочи, че изграждането на жилищна сграда не отговаря на предназначението на поземления имот.

Следващият знак за неразрешено строителство е изграждането на такава конструкция без получаване на необходимите разрешителни. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация такива разрешения са разрешение за строеж и разрешение за въвеждане на обект в експлоатация.

Основанията и редът за издаване на разрешение за строеж са определени в чл. 51 GRK RF. Съгласно ал.1 на чл. 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация, разрешението за строеж е документ, който потвърждава съответствието на проектната документация с изискванията на градоустройствения план за поземлен имот или проект за устройство на територията и проект за геодезия и дава на предприемача право да извършват строителство и реконструкция на обекти на капитално строителство (член 51). Отделно трябва да се отбележи, че получаването на разрешение за строеж не е необходимо във всички случаи. Законодателството установява изключения от общото правило за получаване на разрешение за строеж по отношение на обекти, които не са обекти на капитално строителство (павилиони, навеси и други), сгради на вили, градински парцели, сгради и конструкции за спомагателно ползване, както и в други случаи, предвидени в параграф 1 от този кодекс 17 чл. 51 GRK RF.

В същото време на практика най-проблемният въпрос е кои обекти да бъдат класифицирани като сгради и постройки за спомагателно ползване. Действащото законодателство не определя предмета на спомагателно ползване. Междувременно нито в научната литература, нито в съдебната практика има някаква еднаквост при определянето на критериите за квалифициране на обект като обект на спомагателна употреба.

Както отбелязва Гречухин М., единственият безспорен критерий за квалифициране на сграда като спомагателна е наличието на парцела на основния обект на недвижими имоти, по отношение на който такава сграда ще изпълнява спомагателна или обслужваща функция. Shirvindt A.M. и Щербаков Н. Б. смятат, че в този въпрос е най-продуктивно да се приложи различен подход, който е в по-голямо съответствие с целите на законодателството в областта на градоустройството. Според този подход обектът на спомагателна употреба трябва да се разбира като структури с намалено ниво на отговорност.

Трябва да се каже, че в съдебната практика най-често се използва или само функционалният подход, според който, за да се квалифицира един обект като спомагателен, е необходимо той да изпълнява обслужваща функция по отношение на основния недвижим имот. обект, или функционалният подход, заедно с подхода, според който обектът трябва да бъде свързан със структури с намалено ниво на отговорност.

Последният признак на неразрешено строителство е създаването му в нарушение на градоустройствените норми и правила. При установяването на тази характеристика трябва да се има предвид, че съдебната практика изхожда от факта, че при разглеждане на случаи на неразрешено строителство е необходимо да се прилагат градоустройствени и строителни норми и правила в редакцията, която е била в сила към момента на неразрешеното строителство е създадена конструкция. Както е обяснено в Прегледа на въоръжените сили на Руската федерация от 19 март 2014 г., значителните нарушения на градоустройствените норми и правила включват по-специално такива фатални нарушения, които могат да доведат до унищожаване на сградата, причинявайки вреда на живота, човешко здраве, увреждане или унищожаване на имущество на трети лица. Трябва обаче да се отбележи, че сега, в съответствие с новата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация строителството се признава за неразрешено в случай на всяко нарушение на градоустройствените и строителни норми и правила, а не само значително. В същото време е невъзможно да не се обърне внимание на обяснението, съдържащо се в Прегледа на въоръжените сили на Руската федерация от 06.07.2016 г., според което като един от признаците на неразрешено строителство е признак на е посочено създаването на сграда със съществено нарушение на градоустройствените норми и правила. Като се има предвид посоченото обяснение, както и настоящата практика на Върховния съд на Руската федерация, може да се приеме, че в съдебната практика, въпреки промените в редакцията на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, подходът, който се състои в прилагането на разглежданата характеристика само ако нарушенията са съществени, остава същият.

Трябва да се признае, че точно определениепонятието неразрешено строителство е от съществено значение за целите на правоприлагането. Именно квалифицирането на даден обект като неразрешен строеж дава основание спрямо такъв обект да се приложат правните последици от изграждането на неразрешен строеж, а именно узаконяване или разрушаване. От своя страна, въз основа на направения анализ, трябва да се признае, че правоприлагащата практика е изправена пред сериозни трудности при решаването на въпроса дали този или онзи обект е неразрешен строеж.

3 Правна същност на неразрешеното строителство

Въпросът за правната същност на неразрешеното строителство, въпреки че е предимно теоретичен, е от основно значение за решаване на проблемите на правоприлагащата практика. Както се посочва в правната литература, противоречивостта на съдебната практика по отношение на неразрешеното строителство е пряка последица от ниската теоретична разработка на този институт и нерешения въпрос за правната природа на неразрешеното строителство.

В съответствие с параграф 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лице, което е създало неоторизирана структура, не придобива собственост върху нея и не може да се разпорежда с такава структура, да извършва сделки във връзка с нея. Както се отбелязва в практиката на въоръжените сили на Руската федерация, от смисъла на тази норма следва, че неразрешено строителство не може да действа като обект на граждански права. В подкрепа на това заключение Върховният съд на Руската федерация по-специално посочва, че извършването на правно значими действия според общото правило е възможно само по отношение на съществуващ обект на граждански права. От своя страна неразрешеното строителство по смисъла на чл. 128, 129, 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е въведено в гражданско обращение и не може да участва в него.

Въпреки горната позиция на по-горните съдилища, в научната литература е дискусионен въпросът дали неразрешеният строеж е обект на граждански права. Поддръжниците на признаването на неразрешеното строителство като обект на граждански права правят следните аргументи.

Както Ершов О.Г. и Betkher V.A., в Указ № 10/22, неразрешената сграда се класифицира като недвижима, следователно неразрешената сграда като недвижима вещ се признава за обект на граждански права. Освен това учените отбелязват, че законът предвижда правна възможност за признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство. От своя страна, следвайки логиката на вещноправната теория, вещно право може да възникне само по отношение на вещ, респективно ако неразрешеният строеж не е вещ, то възниква въпросът как може да възникне правото на собственост върху нея. .

Според Gumilevskaya O.V., неразрешена сграда има всичко характерни особеностинеща. Първо, неразрешеното строителство има подчертана принадлежност към физически осезаеми обекти на материалния свят, поради което има такъв признак на нещо като телесност. Второ, неразрешените строителни обекти обикновено се издигат, за да задоволят нуждите на хората (например жилища, местоположение на индустрии и т.н.), което съответства на такъв признак на нещо като способността да се задоволят нуждите на хората. Трето, неразрешените сгради, като обекти на недвижими имоти, като правило имат висока цена и икономическа стойност, като по този начин също отговарят на характеристиките на нещо.

Заслужават обаче внимание и аргументите срещу признаването на неразрешеното строителство като обект на граждански права. Така например Резников Е.В. твърди, че от разпоредбата на ал.2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация пряко следва, че неразрешеното строителство не може да бъде признато за обект на граждански права. Първо, лицето, което е създало неразрешена структура, няма право да се разпорежда с такава структура, докато не бъде узаконена, и второ, собствеността върху такава структура не възниква от самото начало.

Несъгласен с този аргумент, Ершов О.Т. и Betkher V.A., отбелязват, че наличието на правна собственост по отношение на даден обект не е решаващо за признаването му като обект на граждански права. Обосновавайки позицията си, авторите цитират като пример безсобствена вещ, която няма собственик или чийто собственик е неизвестен, но по отношение на която няма съмнение за класифицирането й като обект на граждански права.

Алтернативна гледна точка по този въпрос е изразена от В. Е. Карнушин, който смята, че неразрешеното строителство е уникален случай, когато, като обект на безтитулно владение, обектът все пак не е обект на граждански права. В същото време приписването от съдебната практика на неразрешено строителство на недвижим имот е свързано преди всичко с неговите естествени свойства и по никакъв начин не означава признаването на неразрешено строителство като обект на граждански права. Подобна гледна точка се споделя и от Резников Е.В., който смята, че е по-правилно да се говори за неразрешен строеж не като за недвижима вещ, а като за обект, който поради своите физически свойства попада под признаците на недвижима вещ , но не е, тъй като създаването на такъв обект всъщност представлява престъпление.

Трябва да се отбележи, че въз основа на горния анализ на различни теоретични разработки по въпроса за приписването на неразрешено строителство към обекти на граждански права, може да се заключи, че признаването на неразрешено строителство като обект на граждански права пряко зависи от това дали неразрешеното строителство е разглежда като начин за придобиване на права на собственост или като нарушение. Това състояние на нещата е следствие от двойствения характер на незаконното строителство: от една страна, незаконното строителство е първоначалният начин за придобиване на право на собственост, от друга страна, това е нарушение, за което се предвижда разрушаване. Според нас самоволният строеж може да бъде признат за обект на граждански права, но с уговорката, че в определени аспекти той действа именно като способ за придобиване на право на собственост, а не като правонарушение.

В съответствие с позицията на Конституционния съд на Руската федерация (наричан по-нататък - Конституционният съд на Руската федерация), изразена от него в Решение от 3 юли 2007 г. № 595-O-P, неразрешеното строителство е престъпление и задължението за разрушаване на неразрешена сграда е санкция за извършеното нарушение. Същността на това престъпление е нарушение на разпоредбите на поземленото законодателство, регулиращо предоставянето на поземлен имот за строителство, или градоустройствени норми и правила, регулиращи проектирането и строителството. От особен интерес в това определение е заключението на Конституционния съд на Руската федерация, че установеният чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация санкция за изграждането на неразрешена конструкция може да се приложи само ако се докаже вина при извършването на неразрешено строителство, поради което неразрешеното строителство винаги е виновно деяние. От горната позиция на Конституционния съд на Руската федерация следва важен извод: разрушаването на неразрешена сграда е невъзможно, ако не се докаже вината на лицето, извършило такава сграда. Отделно трябва да се отбележи, че при прилагането на това заключение на практика възникват редица проблеми, които ще бъдат разгледани в третата глава на това изследване, посветена на проблемите на разрушаването на неразрешени сгради.

В научната литература се отбелязва, че залегналият в параграф 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отрицателните последици във връзка с изграждането на неразрешено строителство са мерки за гражданска отговорност за неразрешено строителство. От своя страна е предвидена и административна отговорност за извършване на неразрешено строителство. И така, част 1 на чл. 9.5 от Кодекса на Руската федерация административни нарушения(наричан по-нататък Кодексът за административните нарушения на Руската федерация) предвижда отговорност за изграждането, реконструкцията на съоръжения за капитално строителство при липса на разрешение за строеж, ако е необходимо да се получи такова. Друго правило, установяващо административна отговорност за неразрешено строителство, е чл. 7.6 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация, който предвижда санкция за неразрешено строителство върху поземлен имот, който не е собственост на предприемача. Член 9.4 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация също установява отговорност за нарушаване на задължителните изисквания в областта на строителството и използването на строителни материали.

Съставлява нарушение на неразрешено строителство по чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация също е първоначалният начин за придобиване на права на собственост. Забележително е, че правилата за неразрешено строителство се намират в глава 14 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Придобиване на права на собственост“. В тази връзка правната доктрина често отбелязва, че законодателят при приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация е предпочел да разглежда неразрешеното строителство като начин за придобиване на права на собственост. В същото време доктрината също така отбелязва, че неразрешеното строителство като начин за възникване на право на собственост е изключение, което предполага, че признаването на собственост върху неразрешено строителство е законово изключение от общото правило за разрушаване на неразрешени сгради.

Както се посочва в правната литература, институтът на неразрешеното строителство опосредства три разнородни комплекса от правоотношения, а именно:

административни правоотношения, възникващи във връзка с извършването на публично правонарушение (строителство в нарушение на публичноправните норми на поземленото и градоустройственото законодателство);

правоотношения, възникнали във връзка с извършване на частен деликт (заграбване на чужда земя);

частноправни отношения, свързани с признаването на правото на собственост върху неразрешена структура или с възникването на правата на лице, създало неразрешена структура, на обезщетение и обезщетение.

Трябва да се отбележи, че това заключение намира отражение и в съдебната практика. В тази връзка се поставя въпросът какво място заема институтът на неразрешеното строителство в системата на правото. По този въпрос Bevzenko R.S. изразява мнението, че мястото на нормите за символична конструкция е в областта на публичното право, а не изобщо в Гражданския кодекс на Руската федерация. Трудно е да се съгласим с такава позиция, на първо място, тъй като институцията на неразрешеното строителство съществува на пресечната точка на частното и публичното право, поради което тази институция не може да бъде категорично приписана само на определена област на правото. Според нас, напротив, следва да се признае, че институтът на неразрешеното строителство по своя отраслов характер е сложен правен институт.

В заключение трябва да се каже, че двойствената правна същност на неразрешеното строителство дава отпечатък върху последиците, които поражда самоволното строителство, както и върху редица практически въпроси, свързани с неразрешеното строителство. При решаването на проблемите на правоприлагащата практика това трябва да се има предвид и да не се допуска едностранчиво разбиране на същността на неразрешеното строителство.

Глава 2. Признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство

2.1 Условия и процедура за признаване правото на собственост върху неразрешено строителство

Особено място сред способите за придобиване на собственост заема признаването на собственост върху неразрешено строителство, тъй като по своята същност легализира неправомерното поведение. Въпреки това законодателят допуска включването на неразрешени сгради в граждански оборот, като същевременно основава законодателното регулиране на този процес на принципа за постигане на баланс между интересите на лицата, извършили неразрешено строителство, и интересите на обществото. Въз основа на това законово установената възможност за регистриране на неразрешен строеж като собственост е обусловена от спазването на цял набор от правни условия и процедурата за признаване на правото на собственост, посочена в закона.

Правните условия за признаване на собственост върху неразрешена сграда са отразени в параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и в правни позиции, разработени от съдебната практика. Съгласно параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за да се признае собствеността върху сграда, е необходимо едновременно да се спазват всички условия, посочени в закона. Тази глава има за цел да проучи всички условия за признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда, както и да анализира спорните въпроси, които възникват при тяхното тълкуване.

Първото условие, необходимо за признаване на собственост върху неразрешен строеж, е законното право на собственост върху земята. По силата на алинея 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост върху неразрешено строителство може да бъде признато за лице, което притежава право на собственост, право на наследствено владение през целия живот, право на постоянно (неограничено) ползване по отношение на земята. парцел, на чиято територия е извършено строителството. Притежателят на тези права върху земя има право да поиска признаване на правото на собственост върху неразрешена структура, независимо дали сградата е издигната за негова сметка или не. В същото време лицето, което е признато за собственик на неразрешена сграда, е длъжно да възстанови на лицето, което е построило неразрешената сграда, разходите за сградата в размер, определен от съда (член 222). Подобно законодателно регулиране е напълно оправдано, тъй като строителният процес от правна гледна точка не е нищо повече от процес на загуба на тяхната идентичност от строителни материали и следователно изчезване на самите материали като вещи и обекти на правото.

Така че наличието на право на собственост върху земята е приоритетно условие за узаконяване на неразрешено строителство, което неведнъж е изтъквано в съдебната практика. Установяването на такова условие е пряка последица от спазването на основния принцип на гражданското право - принципа за "единство на съдбата" на поземления имот и намиращите се върху него недвижими имоти - който води началото си от римското право, което защитава правата на земя предимно над правото на строеж.

Трябва да се отбележи, че по-рано, преди приемането на измененията на 1 септември 2006 г., чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация позволява признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда за лице, което няма законно право на собственост върху поземлен имот, при условие че бъде предоставен по-нататъшен парцел за издигнатата сграда на това лице . Наличието на тази норма породи голям брой злоупотреби, произтичащи от липсата на последващо предоставяне на поземлени имоти на предприемачите, поради което тази норма в крайна сметка беше изключена от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Актуалната редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация ограничава обхвата на правата върху поземлен имот, чието притежание е необходимо за легализирането на неразрешена структура. Указ № 10/22 също така посочва възможността за признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда само за лица, които имат правата, посочени в параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация с права върху поземлен имот (клауза 25).

Въпреки това остава отворен въпросът дали лицата, които имат права върху поземлен имот, различни от посочените в закона, са изключени от списъка на субектите, имащи право на признаване на правата им на собственост. Анализът на доктрината и практиката на прилагане на закона ни позволява да заключим, че няма единен подход към този въпрос.

Най-противоречивият в теорията и съдебната практика е въпросът за допустимостта на признаването на правото на собственост върху неразрешено строителство на лице, което притежава поземлен имот на основание наем. От една страна, буквалното тълкуване на параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не позволява разглеждането на наемателя на поземлен имот като субект, който има право да признае собствеността си върху неразрешено строителство. От друга страна, това законодателство не съдържа пряка забрана и следователно някои съдилища смятат, че в определени ситуации предоставянето на поземлен имот на лице по договор за наем може да послужи като основание за признаване на неговата собственост върху неразрешено сграда. Според някои юристи обаче подобна съдебна практика явно противоречи на недвусмислено формулирания текст на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Освен това е невъзможно да не се обърне внимание на факта, че Върховният съд на Руската федерация многократно е посочвал, че признаването на собственост върху неразрешено строителство е изключителна мярка за правна защита. Като общо правило последицата от изграждането на неразрешена сграда е нейното разрушаване. По този начин нормите за узаконяване на неразрешено строителство са норми-изключения, които не могат да се тълкуват разширително.

Някои учени, които твърдят, че е невъзможно да се признае правото на собственост върху неразрешена сграда за наемател съгласно действащото законодателство, се позовават на изключението от параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ал. 1, който позволява узаконяването на неразрешено строителство при липса на право на собственост върху земята. Този аргумент обаче може да се счита за опроверган, тъй като Върховният арбитражен съд на Руската федерация в своето решение от 17 септември 2008 г. № 7485/07 установи, че изключението от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, нормата, позволяваща признаването на собствеността на лице, което няма законно право на собственост върху земята, сама по себе си не показва невъзможността за признаване на собственост върху неразрешена структура за лице, което наема земя поземлен имот и е застроил в него без необходимите разрешителни.

Съгласно ал.1 на чл. 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация, използването на наетия имот трябва да се извършва в съответствие с условията на договора за наем, а ако такива условия не са установени в договора, тогава в съответствие с предназначението на наетия имот. По силата на разпоредбите на подс. 2 т. 1 чл. 40 от Кодекса на земята на Руската федерация, лице, притежаващо право на собственост върху поземлен имот, има право да издига върху него сгради, съоръжения в съответствие с предназначението и разрешеното използване на поземления парцел в съответствие с изискванията на градоустройствени норми, противопожарни, санитарно-хигиенни, екологични и други правила и норми. Същото право се предоставя и съгласно чл. 41 от Кодекса на земята на Руската федерация на лица, на които поземленият парцел не принадлежи по право на собственост, с изключение на собствениците на сервитути (член 41).

Кумулативното тълкуване на тези норми ни позволява да заключим, че правото на собственост върху неразрешено строителство, извършено от лице, което наема поземлен имот, предоставен му за изграждането на този строеж, може да бъде признато, но само ако са изпълнени определени условия. Представеното заключение е пряко в съответствие с разпоредбите на Прегледа на въоръжените сили на Руската федерация от 19 март 2014 г., според който, за да се признае правото на собственост на лице, наемащо парцел, трябва да бъдат изпълнени следните условия да се наблюдават едновременно:

Предоставяне на поземлен имот по договор за наем с цел застрояване на определен имот;

Изграждане на неразрешена конструкция без необходимите разрешителни;

Изграждане на конструкция без съществени нарушения на градоустройствените и строителните норми и разпоредби;

Запазването на неразрешена структура не нарушава правата и защитените от закона интереси на трети лица и не представлява заплаха за живота и здравето на гражданите.

Важно е да се отбележи, че тези разяснения се отнасят изключително за граждани. В допълнение към горните изисквания е необходимо да се вземат предвид допълнителни условияпосочени в договора за наем. Така например, ако парцел е нает специално за изграждането на гараж, тогава изграждането на друг обект върху този парцел ще бъде в противоречие с целите на предоставяне на парцела и следователно ще изключи възможността за узаконяване на такъв обект. В същото време волята на собственика да предостави парцел под наем специално за определен вид строителство трябва да бъде изразена определено и недвусмислено.

Следващото правно условие за регистриране на неразрешена сграда като собственост е нейното съответствие в деня на подаване на заявление до съда с параметрите, установени от документацията за териториално планиране, правилата за използване на земята и застрояването или задължителните изисквания за строителните параметри, съдържащи се в друга документация. Поставянето на това условие е новост на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Заслужава да се отбележи, че разглежданото условие преди това е взето предвид от съдебната практика. След публикуването на Прегледа на въоръжените сили на Руската федерация от 19 март 2014 г., в който беше обърнато специално внимание на необходимостта от решаване на въпроса за легализирането на неразрешено строителство, като се вземе предвид съответствието на строителството с правилата за земеползване и застрояване , това условие беше твърдо установено в правоприлагащата практика.

Новото в разглежданото условие е уточнението, че неразрешеното строителство трябва да отговаря на задължителните изисквания за строителни параметри, съдържащи се в други документи. Както отбелязва Демкина А.В., това правило се появява в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация само поради факта, че на територията на новите субекти на Руската федерация - Република Крим и федералния град Севастопол - няма такива документи. Освен това новото условие отчита момента, в който се определя съответствието на строителните параметри. По силата на алинея 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация този момент се определя от датата на отиване в съда. Невъзможно е да не се обърне внимание на факта, че по-рано на съдилищата беше препоръчано да вземат предвид градоустройствените и строителни норми и правила в редакцията, която е била в сила към момента на създаването на неразрешеното строителство.

Съставът на документацията за планиране на територията е отразен в глава 5 от Гражданския кодекс на Руската федерация и включва проекти за планиране на територията, градоустройствени планове за парцели, както и проекти за геодезия. Съдилищата във всеки отделен случай оценяват наличието или липсата на отклонения от документацията за планиране на територията. Така например Единадесетият апелативен съд остави жалбата без удовлетворение, ръководейки се от факта, че сградата "Производствена сграда на цеха за производство на бетонови изделия" не отговаря на изискванията на градоустройствения план за поземлен имот , което нарушава изискванията, установени от Гражданския кодекс на Руската федерация, които предвиждат строителство въз основа на документи за териториално планиране.

Правилата за използване и развитие на земята в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация се приемат от местните власти и включват процедурата за тяхното прилагане и изменения, карта на градското зониране и правила за градоустройство (член 30). Наредбите за градоустройство определят видовете разрешено използване на поземлени парцели, ограничителните параметри на разрешеното строителство на съоръжения за капитално строителство, включително минималния и максималния процент на ограниченията за застрояване на използването на парцели и съоръжения за капитално строителство, които са установени в в съответствие със законодателството на Руската федерация. Така например Осемнадесетият апелативен съд в решението си посочи, че ищецът не може да бъде признат за собственик на неразрешено строителство поради превишаване на максималния процент на развитие на територията.

Разделянето на земята на категории според предназначението им и на видове според разрешеното им използване е един от принципите на поземленото законодателство. Категории земи по предназначение се определят с чл. 7 от Кодекса за земята на Руската федерация и включва по-специално земеделска земя, земя на населени места, земя на специално защитени територии и др. В рамките на установените категории се разграничават специфични видове разрешено ползване. Това са, наред с други неща, парцели за общо ползване, земя за селско стопанство, земя за санаториални и курортни дейности. Пълен списък на видовете разрешено използване на поземлени имоти е даден в заповедта на министерството икономическо развитие RF от 1 септември 2014 г. № 540 „За одобряване на класификатора на видовете разрешено използване на земята“. Така например, ако видовете разрешено използване на поземлени имоти предвиждат разполагането върху тях на промишлени съоръжения от I-II клас на опасност, тогава другото им използване не е разрешено и не води до признаване на собственост върху обекти, издигнати в нарушение на правилата за използване на земята.

Едно от най-важните условия за легализирането на неразрешено строителство е липсата на нарушения на правата и защитените от закона интереси на други лица, както и заплаха за живота и здравето на гражданите. Сред лицата, чиито права и законни интереси могат да бъдат нарушени от неразрешено строителство, съдебната практика откроява на първо място ползвателите на съседни земи, а сред лицата, за които запазването на неразрешеното строителство може да представлява заплаха за сигурността - не само трети лица, но и , наред с други неща, лицата, които са го извършили.

Безопасността на сградите в процес на изграждане се осигурява от спазването на необходимите изисквания за тях, установени със закон и други нормативни правни актове. Изискванията за безопасност на сградите се съдържат по-специално в Гражданския кодекс на Руската федерация, Федерален закон № 169-FZ от 17 ноември 1995 г. „За архитектурните дейности в Руската федерация“, Федерален закон № 123-FZ от 22 юли 2008 г. „Технически разпоредби относно изискванията за пожарна безопасност“, Федерален закон от 30 март 1999 г. № 52-FZ „За санитарното и епидемиологичното благосъстояние на населението“, Федерален закон от 21 декември 1994 г. № 69 -FZ "За пожарна безопасност", както и в други регулаторни правни актове. В съответствие с клауза 26 от Указ № 10/22, при разглеждане на искове за признаване на собственост върху неразрешена сграда, съдилищата установяват дали по време на нейното създаване са извършени значителни нарушения на градоустройствените и строителните норми и правила. Както е посочено в Наредба № 10/22, безопасността на неразрешеното строителство се потвърждава от необходимите заключения на компетентните органи, а при тяхно отсъствие или при съмнение за тяхната надеждност - от експертиза (параграф 26).

Трябва да се отбележи, че законът предвижда получаването на значителен брой необходими заключения от компетентните органи, които свидетелстват за съответствието на неразрешеното строителство с установените норми и правила, както и възможността за въвеждането му в експлоатация. Така например Федералният закон „Технически регламент относно изискванията за пожарна безопасност“ предвижда задължението за подаване на декларация за пожарна безопасност на съответните органи преди пускането на обект в експлоатация. В съответствие с Федералния закон „За санитарното и епидемиологичното благосъстояние на населението“, санитарни и епидемиологични заключения, доклади от инспекции, протоколи от изследвания, които се издават от главните санитарни лекари или техните заместници въз основа на съответните изследвания, прегледи и тестове. Съответствието на сградата с градоустройствените и строителните норми и правила може да бъде потвърдено със заключение на упълномощения орган за архитектурен и строителен надзор.

Бих искал да обърна внимание на факта, че съдебната практика в случаите на признаване на правото на собственост върху неразрешен строеж изхожда от факта, че съдебната процедура за узаконяване на неразрешено строителство сама по себе си не може да освободи от задължението за спазване на всички правила. за изграждане на недвижими имоти, предвидени в закона. В тази връзка, когато аргументират своята позиция, те по правило се позовават на факта, че други доказателства, представени от ищците, не могат да заменят целия пакет от документи, необходими за решаване на въпроса за безопасността на неразрешеното строителство. Следователно ищците трябва по предвидения от закона начин да представят на съда положителни становища на съответните органи и организации. Заключенията, получени не от упълномощени органи и организации, според съдилищата не са доказателства.

За да установи наличието или липсата на заплаха за живота или здравето на гражданите, съдът може да назначи различни експертизи. Например, за да дадат експертно мнение за наличието или липсата на нарушения на градоустройствените и строителните норми и разпоредби, съдилищата обикновено назначават съдебна строително-техническа експертиза. Може да се назначи санитарно-епидемиологична и екологична експертиза, за да се установи съответствието на неразрешено строителство със санитарно-епидемиологичните и екологичните стандарти. Трябва да се отбележи, че въпросът за избора на вида преглед трябва да се подхожда особено внимателно. Така например Федералната антимонополна служба на Московския окръг отмени решението на първоинстанционния съд поради назначаването в рамките на това дело на техническа експертиза по отношение на спорните обекти: арената и конюшните , докато за решаване на въпроса за безопасността на сградите е необходимо да се назначи цялостна експертиза, включваща установяване на съответствието на сградите само с техническите, но и санитарно-епидемиологичните, екологичните, ветеринарните и други норми.

Последното условие за признаване на собственост върху неразрешено строителство е предприемачът да предприеме мерки за узаконяване на неразрешеното строителство. Това условие е формулирано от съдебната практика и е отразено в Решение № 10/22. В съответствие с параграф 26 от Указ № 10/22 самото отсъствие на разрешение за строеж не може да бъде основание за отказ за узаконяване на неразрешено строителство, но съдилищата трябва да установят дали са взети подходящи мерки за узаконяването му, по-специално , мерки, насочени към получаване на разрешения за строеж и (или) разрешения за пускане на обекта в експлоатация.

Основанията и редът за издаване на разрешение за строеж са определени в чл. 51 GRK RF. Отделно трябва да се отбележи, че получаването на разрешение за строеж не е необходимо във всички случаи. Законодателството установява изключения от общото правило за получаване на разрешение за строеж по отношение на павилиони, навеси и други обекти, които не са обекти на капитално строителство, както и гаражи, сгради в летни вили, градински парцели и др. Въпреки това, съдебната практика познава случаи, когато на ищците е отказано признаване на собственост върху неразрешена сграда поради непредприемане на мерки, насочени към получаване на разрешение за изграждане на гараж, чието получаване, по силата на параграф 17 от част 1 от чл. 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се изисква.

Поради това в Постановление № 10/22 е формулирано самостоятелно задължително условие за узаконяване на неразрешен строеж, по силата на което ищецът трябва да докаже, че е предприел конкретни подходящи мерки за узаконяване на строежа. В тази връзка възниква въпросът какви мерки могат да бъдат счетени от съдилищата за подходящи и какви доказателства за опитите на ищеца да узакони строителството могат да бъдат използвани за това. Съдебната практика показва, че доказателство за предприемане на мерки от ищеца за узаконяване на строежа може да бъде заявление за издаване на разрешение за строеж или за въвеждане на обекта в експлоатация, решение на органа, който има правомощия да издава разрешения за строеж, за отказ да го издаде. , както и всякакви други документи, потвърждаващи опитите на ищеца да узакони сградата. В същото време съдилищата трябва да вземат предвид дали отказът на властите да издадат разрешение за строеж е законен или не (параграф 26).

В правната литература се отбелязва, че понастоящем по отношение на разглежданото условие в съдебната практика има тенденция да се принуди предприемач, който е нарушил установената от закона строителна процедура, да се обърне към упълномощените органи за получаване на разрешение за строеж вече след построяването на сградата. Въпреки това, процедурата, както и възможността за такова обжалване, не са установени от закона, което от своя страна поражда определени трудности в правоприлагащата практика.

Обръщайки се към разглеждането на процедурата за признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда, следва да се отбележи, че по силата на параграф 3 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, признаването на правото на собственост върху неразрешена структура е разрешено както в съда, така и извън съда. Преди това процедурата за узаконяване на неразрешено строителство предвиждаше само съдебна процедура. Освен това съдилищата отбелязват изключителния характер на този метод за защита на гражданските права. Възможността за легализиране на неразрешено строителство извън съда се появи с въвеждането на изменения в Гражданския кодекс на Руската федерация от 1 септември 2006 г.

Трябва да се отбележи, че делата за признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство се разглеждат само в хода на исковото производство, тъй като в рамките на такива дела има спор за правото на незаконно издигнат недвижим имот. Същата позиция е отразена в постановлението на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 03.09.2002 г. № 4544/02. Важно е, че по силата на параграф 22 от Указ № 10/22 давностният срок не се прилага за изискването за признаване на собственост върху неразрешена сграда, както и за изискването за нейното разрушаване (параграф 22).

В научната литература има гледна точка, според която правото на собственост върху неразрешена сграда може да бъде признато само от държавата, а не от арбитражен съд, тъй като категорията на разглежданите дела е тясно свързана с обществения интерес. Заслужава да се отбележи, че съдия Ю. Ю. Горячева веднъж изрази особено мнение по този въпрос. към Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 07.06.2012 г. № 16434/11, който разумно обосновава защо спор за признаване на собственост върху неразрешена сграда не може да бъде предмет на арбитраж. По-специално, съдия Горячева Ю.Ю. се позовава на факта, че спорът за узаконяване на неразрешена структура засяга обществено значими интереси и излиза извън границите на частния правен спор на участници в гражданското обращение, сключили граждански договор с арбитражна клауза. В тази връзка този спор не е арбитражен и не може да бъде разглеждан от арбитражен съд.

През юни 2006 г. беше приет Федерален закон № 93-FZ „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация по въпроса за опростената регистрация на правата на гражданите върху определени обекти на недвижими имоти“ (Законът за дачната амнистия). Този законодателен акт беше изменен, значително опростявайки процедурата за регистриране на права върху определени недвижими обекти и, най-важното, предвиждайки нова процедура за узаконяване на неразрешено строителство заедно със съдебната процедура. Това нововъведение може да се разглежда като основен скок към либерализирането на процедурата за узаконяване на неразрешено строителство.

Така от 1 септември 2006 г. влиза в сила изменената редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация започна да позволява признаване на правото на собственост върху неразрешено строителство по друга процедура, установена със закон (извънсъдебно) в случаите, специално предвидени от закона. Конкретни случаи на узаконяване на неразрешено строителство по този начин са определени в чл. 25.3 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. По силата на този член извънсъдебната процедура за узаконяване на неразрешено строителство се прилага за обекти на недвижими имоти, за изграждането на които законът не изисква разрешение за строеж, по отношение на обекти за индивидуално жилищно строителство, създадени върху поземлени имоти, специално предназначени за тези цели, както и по отношение на обекти, създадени върху поземлени имоти, които се намират в границите на населеното място и са предназначени за лични стопански имоти. Основата за регистриране на правото на собственост в тези случаи ще бъдат документи, които потвърждават факта на създаване на такъв имот и съдържат неговото описание, както и документ за собственост върху парцела, върху който се намира имотът.

Бих искал да отбележа, че допускането на регистрация на собственост върху неразрешен строеж по административен ред като цяло се оценява негативно в правната литература, тъй като, като установява опростена процедура за вписване на собственост върху неразрешен строеж, законодателят не дефинира ясно регламентирана процедура за осъществяване на това право. Освен това на практика често остава неразрешен въпросът към кои органи трябва да се обърнете в този случай за регистрация на правата на собственост, както и какви конкретни документи могат да се използват за това.

2 Актуални проблеми на правоприлагащата практика в случаите на признаване на собственост върху неразрешено строителство

Споровете за признаване на собственост върху неразрешено строителство са сложна категория дела. Това се дължи на първо място на факта, че кръгът от обстоятелства, които трябва да бъдат доказани в такива спорове, е изключително широк, а законодателството, уреждащо отношенията по узаконяване на незаконно строителство, е изключително нестабилно и съдържа значителен брой пропуски. Тази глава е насочена към изучаване на основните проблеми на правоприлагащата практика в случаите на признаване на собственост върху неразрешено строителство, както и въпросите на доказването в тези спорове.

Както вече беше отбелязано в предишната глава, делата за признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда се разглеждат в реда на производството. Ето защо при разглеждането на тази категория дела възникват редица практически въпроси, които изискват подробно разглеждане и анализ.

Един от тези въпроси, които възникват дори в началните етапи на разглеждане на делото за узаконяване на неразрешено строителство, е въпросът за избора на подходящ ответник. По силата на разясненията в клауза 25 от Указ № 10/22, ответникът по иска на собственика на поземления имот за признаване на собственост върху неразрешена сграда, издигната от предприемача върху поземлен имот, който не му принадлежи, но изпълнени с необходимите разрешителни, е предприемачът. Ако неразрешена структура е издигната върху поземлен имот, собственост на предприемач, който не е получил необходимите разрешения за нейното създаване, тогава ответникът по иска на такъв предприемач ще бъде органът на местната власт, на чиято територия е издигната неразрешената структура, и в градове с федерално значение - упълномощен за това държавен орган на градове с федерално значение (клауза 25). В правната литература се отбелязва, че фигурата на ответника в тази категория дела е много условна, тъй като тези органи всъщност не нарушават правата и законните интереси на ищеца и нямат правно задължение по отношение на него.

Въпреки разясненията на Указ 10/22, ответникът по дела за признаване на правото на собственост върху неразрешени сгради не е посочен, следователно при подаване на иск в съда често възниква въпросът към кои органи е необходимо да се обърнете вашите претенции. Съществуващата съдебна практика по този въпрос е изключително противоречива. Например Федералната антимонополна служба на Уралския окръг призна местен държавен орган за ненадлежен ответник по иск за признаване на собственост върху неразрешена сграда поради факта, че този орган, въпреки че има правомощия да издава разрешения за строеж, е не е оправомощен да действа по реда на този орган.като ответник по искове за признаване на собственост върху неразрешен строеж. Юристите оценяват този подход като не особено разумен, тъй като в случай на неразрешено строителство само поради липса на разрешение за строеж от предприемача, който е собственик на парцела, надлежен ответник трябва да бъде органът, упълномощен да издава разрешения за строеж. В друг случай Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг призна Комитета за управление на собствеността на град Санкт Петербург за надлежния ответник, тъй като този комитет е упълномощен в областта на имуществените интереси на Санкт Петербург и предприемачът е подал иск иск за собственост.

В юриспруденцията отдавна се разглежда дискусионен въпросза това дали придобивната давност се простира върху неразрешено строителство. Въпреки факта, че в доктрината неразрешеното строителство и придобивната давност винаги са били разглеждани като институции, които са на различни правни равнини, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация издаде Информационно писмо № 143 от 9 декември 2010 г., което отразява позицията относно възможността за признаване на собственост върху неразрешено силата на придобивна давност, при условие че запазването на тази сграда не застрашава живота и здравето на гражданите. Почти веднага посоченото обяснение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация получи отрицателен отговор от юристи. Така например Стрембелев С.В. отбеляза, че разширяването на правилото за придобивна давност върху неразрешено строителство от Върховния арбитражен съд на Руската федерация не изглежда напълно правилно, тъй като институтът на придобивна давност е предназначен за придобиване на собственост върху имущество, което има свойствата на пълноправен обект на гражданското право, какъвто неразрешеният строеж не е. Освен това прилагането на придобивна давност спрямо незаконно издигнати сгради противоречи на принципа на добросъвестността, според който никой няма право да се облагодетелства от неговото незаконно или непочтено поведение.

По-късно Президиумът на Върховния съд на Руската федерация одобри „Преглед на съдебната практика по дела, свързани с неразрешено строителство“, който отразява диаметрално противоположна позиция, според която придобивната давност не може да служи като основание за признаване на собственост върху неразрешено строителство. . Когато аргументира своята позиция, Върховният съд на Руската федерация се позовава на факта, че действащото законодателство споделя основанията за придобиване на права на собственост по силата на изграждането на неразрешена структура и по силата на придобивна давност. По смисъла на чл. 234 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост по силата на придобивна давност може да възникне върху чуждо имущество или имущество без собственик. Освен това придобивната давност не може да се разпростре и върху неразрешения строеж, тъй като самото извършване на неразрешения строеж изключва такова необходимо условие за възникване на правото на собственост по силата на придобивна давност като добросъвестност. В тази връзка е невъзможно да се разшири придобивната давност и върху незаконно построените сгради.

Следващият въпрос, който възниква в практиката на правоприлагането в тази категория дела, е въпросът за допустимостта на сключването на споразумение за спогодба по дело за признаване на собственост върху неразрешена сграда, в резултат на което тя е легализирана. Някои съдилища категорично отказват да одобрят споразумение за спогодба в такива случаи, позовавайки се на факта, че собствеността върху неразрешена сграда може да бъде призната само ако са изпълнени определени условия в закона. Други съдилища не виждат пречки за одобряване на споразумение за спогодба в случаи на признаване на собственост върху неразрешено строителство. Така например същата Федерална антимонополна служба на Северозападния окръг, вече в друг случай, одобри споразумение за споразумение, съгласно условията на което лице, наемащо парцел, получило разрешение за строеж по начина, предписан от закона , но нямал разрешение за въвеждане в експлоатация, била призната собственост. Юристите също така отбелязват, че сключването на споразумение за спогодба в случаи на узаконяване на неразрешено строителство може да засегне правата и законните интереси на неопределен кръг лица, както и да застраши тяхната безопасност, поради което признаването на собственост върху неразрешено строителство чрез сключване на споразумение за спогодба не е допустимо.

Нека да преминем към друг практически ориентиран проблем в рамките на спора за признаване на собственост върху неразрешена сграда - проблемът за доказване на обстоятелствата, които трябва да бъдат установени по делото.

Обстоятелствата, които трябва да бъдат установени в случай на признаване на правото на собственост върху неразрешена структура, са преди всичко самите условия за узаконяване на неразрешена структура. Няма специфични стандарти за доказване за тази категория дела. Въпреки това, въз основа на съдебната практика, може да се разграничи приблизителен набор от доказателства, които със сигурност ще бъдат необходими, за да защитите правото си в съда.

Първо, в съда трябва да бъдат представени документи, посочващи съществуването на правото върху парцела, на територията на който е построена сградата. Като такива документи, кадастрален паспорт, заключение на кадастрален инженер, извлечение от USRN, удостоверение за държавна регистрация на права на собственост или други документи, потвърждаващи собствеността върху земята, издадени преди приемането на Закона за регистрация, държавни актове на правото на пожизнено наследствено владение на поземлени имоти и правото на постоянно (вечно) ползване на поземлени имоти и др. Поради факта, че в някои случаи признаването на собственост върху неразрешено строителство е възможно за наемателя на парцела, договорът за наем също трябва да бъде представен в съда.

Изпълнението на спорна сграда в съответствие с правилата за използване и развитие на земята, както и изискванията на документацията за планиране на територията, може да се докаже с кадастрални паспорти и кадастрални извлечения за парцела, върху който е издигната сградата. .

Както беше отбелязано по-горе, следните доказателства могат да бъдат представени от ищеца, за да обосноват безопасността на неразрешеното строителство и липсата на нарушение на правата на трети страни: необходимите заключения на упълномощени органи и организации и различни видове експертизи.

В допълнение към всичко по-горе, ищците трябва да докажат, че са предприели мерки за узаконяване на неразрешено строителство. В същото време съдилищата са склонни да разглеждат като мерки за легализиране на неразрешено строителство не само опитите за получаване на разрешение за строеж или въвеждане в експлоатация, но и опитите за промяна на разрешеното предназначение на земята. Доказателство при това условие може да бъде проектна документация, която е основание за издаване на разрешение за строеж, заявление за получаването му, незаконосъобразен отказ на упълномощен орган за издаване на разрешение и други документи, потвърждаващи опитите на ищеца да узакони строежа. Пример е делото, разгледано от Хабаровския окръжен съд от 14 май 2014 г. N 33-2982 / 2014 г., в което съдът счете следните доказателства за достатъчни: заявление до градската администрация за разрешение за въвеждане на обект в експлоатация, факт на техническа инвентаризация на обекта, обектът да бъде регистриран в ОТИ.

В заключение трябва да се признае, че упражняването на правото на признаване на собственост върху неразрешен строеж наистина е много трудоемък процес, който изисква идентифициране, събиране и анализ на доста широк набор от доказателства.От своя страна, поради затягането на процедура за признаване на собственост върху неразрешено строителство , които са настъпили от 1 септември 2015 г., става все по-трудно да се легализира неразрешено строителство.

Глава 3

3.1 Основания и процедура за разрушаване на неразрешени сгради

В съответствие с параграф 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неразрешено строителство, като общо правило, подлежи на разрушаване от лицето, което го е извършило, или за негова сметка. Както беше отбелязано по-горе, задължението за извършване на разрушаване на неразрешен обект е санкция за извършеното нарушение. Трябва да се отбележи, че разрушаването на неразрешена сграда е доста сериозна санкция, свързана със значителни имуществени лишения. В тази връзка законосъобразността на процедурата за разрушаване на неразрешени сгради, нейната прозрачност и ясно регламентирана процедура за изпълнение са гаранция за социална стабилност, както и за стабилността на развитието на градоустройствения бранш и икономиката като цяло. .

Трябва да се отбележи, че от 1 септември 2015 г. има значителни промени в правната уредба на процедурата за разрушаване на неразрешени сгради. По отношение на неразрешените сгради стана възможна административната процедура за събаряне. Подобно законодателно нововъведение предизвика широк обществен отзвук, както и цяла вълна от критики от юридическата общност. Първият пример за широкомащабно прилагане на разпоредбите на параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация беше разрушаването на неразрешени сгради в Москва в нощта на 8 срещу 9 февруари 2016 г., което влезе в историята като „нощта на дългите кофи“.

Друга промяна, която засяга процедурата за разрушаване на неразрешено строителство, е уточнение в новата редакция на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация за признаци на неразрешено строителство, чието ново представяне, както отбелязват юристите, отваря повече възможности за разрушаване на неразрешени сгради.

Оценявайки причините за събарянето на неразрешени сгради, трябва да се отбележи, че някои от тях косвено вече са били обект на разглеждане в рамките на настоящото изследване. Едно от основанията за прилагане на процедурата по разрушаване по чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е признаването на обект, подлежащ на разрушаване, като обект на недвижимо имущество или, по-точно, обект, който може да бъде квалифициран като неразрешено строителство. Съдебната практика познава много примери, когато изискванията за събаряне на сграда са били отказвани с позоваване на факта, че спорният обект не е недвижим имот.

Освен това, както обясни Върховният съд на Руската федерация в своя преглед от 19 март 2014 г., разрушаването на неразрешена сграда е възможно само ако има значителни и непоправими нарушения на градоустройствените и строителните норми и правила. Въпреки това, като се вземе предвид промяната в редакцията на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който всички нарушения на градоустройствените и строителни норми и правила, а не само съществени, вече са достатъчни, за да се признае сградата за неразрешена, уместността на това разяснение се поставя под въпрос . В същото време трябва да се каже, че анализът на съдебната практика показва, че подходът, разработен от Върховния съд на Руската федерация, продължава да се прилага последователно от съдилищата. Така например Ставрополският областен съд, отказвайки да удовлетвори исканията за разрушаване на неразрешена структура, посочи, че наличието на нарушения на градоустройственото планиране и строителните норми, извършени по време на създаването на неразрешена структура, е основата за удовлетворяване на изискване за разрушаването му само ако тези нарушения са съществени и неотменими. Междувременно заключението на строително-техническата експертиза сочи, че допуснатите нарушения могат да бъдат отстранени.

Практиката на по-горните съдилища също отбелязва, че липсата на необходимите разрешения за изграждане на сграда не може сама по себе си да се счита за основание за удовлетворяване на изискванията за нейното разрушаване. При вземането на решение за разрушаване на неразрешена сграда съдът трябва да установи дали лицето, извършило незаконното строителство, е взело мерки за получаване на разрешение за строеж, както и дали отказът на органа, упълномощен да издаде такова разрешение, е законосъобразен.

В съответствие с позицията на въоръжените сили на Руската федерация, липсата на съгласие на съсобствениците на жилищна сграда за изграждане на пристройка също не е основание за разрушаване на сграда. Освен това отделно следва да се уточни, че съгласно Наредба № 10/22 неразрешено преустроена сграда има допълнително основание за нейното разрушаване, а именно невъзможността такава сграда да бъде приведена в първоначалното й състояние, съществувало преди момента на реконструкция (параграф 28).

Трябва да се отбележи, че правата върху неразрешени сгради често се регистрират в USRN. В тази връзка на практика възниква въпросът дали наличието на регистрация на собственост върху неразрешено строителство е основание за отказ за удовлетворяване на изискванията за неговото разрушаване. Параграф 23 от Указ № 10/22 отговаря на този въпрос по следния начин. Ако имотът, върху който е регистрирано правото, отговаря на признаците на неразрешено строителство, тогава наличието на такава регистрация не изключва възможността за подаване на иск за неговото разрушаване (параграф 23). Както отбелязва Бевзенко Р. С., регистрацията на собствеността върху сградата ще има легализираща стойност само ако се случи в рамките на „амнистията на дачата“.

Друг фундаментално важен въпрос е дали неразрешено строителство, ако има запис в USRN за държавна регистрация на права върху него, може да бъде административно разрушено. Отговаряйки отрицателно на въпроса, юристите най-често се позовават на параграф 6 на чл. 8.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на който регистрирано право може да бъде оспорено само в съда. На свой ред Р. С. Бевзенко, отхвърляйки този аргумент, посочва, че това правило се отнася до частен правен спор. Що се отнася до изпълнението от страна на местната власт на публичноправните й правомощия за административно разрушаване на неразрешени сгради, те не са обхванати от това правило. В тази връзка изглежда, че записът за държавна регистрация на права не е пречка за разрушаването на неразрешена сграда, както по съдебен, така и по административен ред.

Трябва да се отбележи, че по-ранната съдебна практика изхождаше от факта, че принудителното разрушаване на неразрешена сграда е възможно само въз основа на съдебно решение. В същото време, в съответствие с разясненията на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, административната процедура за разрушаване на неразрешена сграда се счита за противоречаща на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация, както и общите принципи на гражданското законодателство.

Въпросът за разрушаването на неразрешени сгради се решава в рамките на исковата форма на съдебна защита. По отношение на подсъдността на делата за разрушаване на неразрешена сграда, следва да се отбележи, че териториалната подсъдност на тази категория дела се определя от местоположението на сградата.

Трябва да се каже, че специално вниманиеКато част от разглеждането на въпроса за разрушаването на неразрешена структура в съдебно производство, заслужава да се разгледа въпросът кои лица имат право да предявят иск за разрушаване на неразрешена структура в съда. В съответствие с параграф 22 от Указ № 10/22 следните лица имат право да предявят иск за разрушаване на неразрешена структура: собственикът на поземлен имот, обект на друго вещно право върху поземлен имот , негов законен собственик или лице, чиито права и законни интереси са нарушени от запазването на неразрешена структура. В допълнение към изброените лица, прокурорът, както и упълномощените органи могат да предявят иск за разрушаване на неразрешена структура в обществен интерес в съответствие с федералния закон.

По смисъла на чл. 2 и чл. 54 от Гражданския кодекс на Руската федерация, органите, упълномощени да предявят иск за разрушаване на неразрешена сграда, са органите, упражняващи държавен строителен надзор (чл. 2, чл. 54). Освен това по силата на чл. 14 от Федералния закон „За общите принципи на организацията на местното самоуправление в Руската федерация“ от 06.10.2003 г. № 131-FZ, както и чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация местните власти също имат такива правомощия.

Отделно трябва да се отбележи, че съдебната практика изхожда от факта, че правото на предявяване на иск за разрушаване на неразрешена структура, насочена към защита на частен правен интерес, не може да се прилага от упълномощени органи в съответствие с федералния закон. Например Върховният съд на Руската федерация, когато разглежда дело за разрушаване на неразрешена структура, подчерта, че администрацията на общината, когато се обръща към съда с иск за разрушаване на неразрешена структура, не е посочила в какво се изразява нарушението на обществените интереси, ако не е спазено необходимото разстояние от съседния поземлен имот.

Административната процедура за разрушаване на неразрешена сграда е предвидена в параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В съответствие с параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, органите на местното самоуправление на градски район (общински район, ако сградата е разположена на междуселищна територия) имат право да вземат решение за разрушаване на неразрешена сграда, ако такава сграда е издигната или създадена върху поземлен имот, който не е предоставен по предписания начин за тези цели. В същото време списъкът на случаите, когато решението за разрушаване на неразрешена сграда може да бъде взето от местната власт, е ограничен до определен кръг от парцели, върху които е разположена неразрешена сграда. Такива парцели включват парцели, разположени в зона със специални условия за използване на територии (с изключение на зони за защита на обекти културно наследство(паметници на историята и културата), на територията на общо ползване и в правото на преминаване на инженерни мрежи от федерално, регионално или местно значение.

Съгласно параграф 4 на чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация зоните със специални условия за използване на териториите включват зони за сигурност, санитарно-охранителни зони, зони за защита на обекти на културното наследство (паметници на историята и културата) на народите на Руската федерация, вода защитни зони, зони на наводнения, наводнения, зони за санитарна защита на източници на питейна и битова вода , зони на защитени обекти, други зони, установени в съответствие със законодателството на Руската федерация (P.4 чл. 1).

Под териториите за общо ползване по силата на параграф 12 на чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация се отнася за територии, които се използват свободно от неограничен брой лица (включително площади, улици, алеи, насипи, крайбрежни ивици на обществени водни съоръжения, площади, булеварди) (P.12 чл. 1 ).

Трябва да се отбележи, че концепцията за "право на преминаване към инженерни мрежи от федерално, регионално или местно значение" не се разкрива никъде в закона. Както се отбелязва в правната литература, това понятие изисква задълбочен анализ, за ​​да се установи неговото съдържание, тъй като почти всеки недвижим обект, снабден с газ, вода и топлина, електричество, в известен смисъл е в контакт с правото на инженеринг мрежи. Трябва да се каже, че наличието на такива пропуски в нормите, определящи административната процедура за разрушаване на неразрешена структура, може да повлияе негативно на законосъобразността на процедурата по разрушаване, да предизвика несигурност сред участниците в такива правоотношения и също да доведе до злоупотреба от местни власти. Изглежда, че за целите на прилагането на нововъведената административна процедура за разрушаване на неразрешени сгради, понятието "право на преминаване към инженерни мрежи от федерално, регионално или местно значение" трябва да бъде законодателно фиксирано.

Забележително е, че законодателят в параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация ограничава кръга от местни власти, които имат право да вземат решение за разрушаване на неразрешена сграда. Такива органи, както беше отбелязано по-горе, включват местните власти на градския район, както и общинския район, ако сградата се намира на междуселищна територия. В същото време логиката на такова законодателно установяване остава не съвсем ясна.

Отделно следва да се уточни, че административната процедура за разрушаване на неразрешени сгради, предвидена в параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за неразрешени сгради, които в съответствие с федералния закон са класифицирани като религиозна собственост, както и които са предназначени за обслужване на религиозна собственост и (или) образуват единен комплекс с нея.

По смисъла на ал.4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация процедурата за разрушаване на неразрешена сграда по административен начин се различава в зависимост от това дали лицето, извършило неразрешеното строителство, е идентифицирано. Така че, ако лицето, създало неразрешената структура, бъде идентифицирано, тогава органът на местното самоуправление, който е взел решението за разрушаване на неразрешената структура, изпраща на това лице копие от решението за разрушаване на неразрешената структура в рамките на 7 (седем) дни от датата на приемане на настоящото решение. В копието на решението за разрушаване на неразрешена сграда се посочва срокът за нейното разрушаване, който се определя, като се вземе предвид естеството на сградата, но продължителността на който във всеки случай не може да надвишава 12 месеца. В същото време трябва да се отбележи, че в правната литература се отбелязва, че фактът на експлоатация на неразрешена конструкция предполага, че лицето, което използва самата сграда, е извършило неразрешено строителство, докато не се докаже противното.

Ако лицето, създало неразрешената постройка, не е установено, тогава органът на местното самоуправление, взел решението за разрушаване на неразрешената постройка, е длъжен в срок от 7 (седем) дни от датата на приемане на посоченото решение да да изпрати публично съобщение за планираното разрушаване на неразрешената конструкция чрез:

) публикуване на това съобщение на официалния уебсайт на упълномощения орган на местното самоуправление в Интернет;

) публикуване на това съобщение на информационно табло в границите на поземления имот, на територията на който е издигната неразрешена сграда.

Ако лицето, създало неразрешената постройка, не е установено, тогава разрушаването на неразрешената постройка може да бъде организирано от органа, взел съответното решение, не по-рано от 2 (два) месеца след обявяването на планираното разрушаване на постройката. публикувани на официалния уебсайт на упълномощения орган на местното самоуправление в мрежата "Интернет" (параграф 4 от член 222).

Трябва да се каже, че техниката на представяне на горните разпоредби на параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация в юридическата общност често се критикува. Така например Бевзенко Р.С. отбелязва, че параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е формулиран по такъв начин, че изглежда, че административното разрушаване на неразрешена сграда се извършва само когато лицето, създало такава сграда, не е идентифицирано. Следва да се отбележи, че съмненията относно действителния смисъл на разпоредбите на параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация по този въпрос възникват не само в научната литература, но и в практиката, което допълнително показва наличието на недостатъци в правната техника в параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Така например в едно от делата, разгледани от Московския градски съд, ищецът изложи аргументи, че разрушаването на неразрешена сграда по административен ред е възможно само ако лицето, което е създало такава сграда, не е идентифицирано. Московският градски съд обаче не взе предвид тези аргументи, като посочи, че те са несъстоятелни и се основават на неправилно тълкуване на закона.

В по-голямата си част правната общност оценява негативно въвеждането от законодателя на административен ред за разрушаване на неразрешено строителство. Както Яковлев Н. посочва, параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява административната процедура за разрушаване на неразрешени сгради, противоречи на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация, който установява, че правото на частна собственост е защитено от закона и че никой не може да бъде лишен от собствеността си освен по решение на съда. Подобна гледна точка споделя и А. Касянов, който смята, че параграф 4 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не само не отговаря на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация, но също така предоставя на местните власти широки възможности да злоупотребяват с правата си.

Въпреки това има юристи, които твърдят, че създаването на административна процедура за разрушаване на неразрешена сграда е напълно разумно и не противоречи на Конституцията на Руската федерация. И така, Станиславов Д.И. счита, че по отношение на отношенията по неразрешено строителство позоваването на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация не е оправдано, тъй като въз основа на буквалния смисъл на параграф 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лице, което е извършило неразрешено строителство, не придобива собственост върху него. Отхвърляйки възможните аргументи, че процедурата по административно разрушаване нарушава потенциалното право на собственост, което може да възникне в резултат на узаконяването на неразрешено строителство, Станиславов Д.И. сочи, че собственикът на неразрешената постройка не е лишен от възможността да оспори по съдебен ред решението на упълномощения орган за разрушаване на неразрешената постройка.

Въпреки това, според Скловски K.I., изтъкнатите аргументи, че собствениците на неразрешени сгради не са лишени от възможността да обжалват решението на местната власт за разрушаване на сградата пред съда, като по този начин упражняват правото си на съдебна защита, не са правилни , тъй като обжалването на решението на административен орган е съвсем различна форма на съдебна защита. При обжалване на решението на административен орган лицето, създало неразрешената структура, няма възможност да декларира пропуснат срок. срок на давностс цел собствената си защита. Освен това учените подчертават, че разрушаването на неразрешена сграда, независимо от съдебното обжалване на решението, във всеки случай се извършва извън закона. Законът мълчи дали е възможно спиране на процедурата по разрушаване, какви са последиците от нарушаване на сроковете, които са установени в решението на административния орган, какъв е редът за защита на правата на собствениците на сгради по време на процедурата по разрушаване. Трябва да се отбележи, че е трудно да се спори с подобни заключения. Освен това аргументите на Sklovsky K.I. ясно се илюстрират от съдебни решения, постановени в практиката. Като пример можем да цитираме решението на Девети арбитражен апелативен съд, в което съдът, въпреки нарушението от упълномощения орган на процедурата за разрушаване, изразяващо се в неизпращане на организацията на копие от решението за разрушаване на сградата, е отказал да удовлетвори изискванията за оспорване на действията на органа, като се е позовал единствено на факта, че се потвърждава обстоятелството, че спорната сграда се намира в зоната на общите части.

Следва да се отбележи, че въпросът за спазването на параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация на Конституцията на Руската федерация беше предмет на разглеждане от Конституционния съд на Руската федерация, в резултат на което Конституционният съд на Руската федерация призна параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които не противоречат на разпоредбите на Конституцията на Руската федерация. Позицията на Конституционния съд на Руската федерация се основава на следното. Първо, както посочи Конституционният съд на Руската федерация, гаранциите на правата на собственост, установени в чл. 35 от Конституцията на Руската федерация, се предоставят само във връзка с правото, възникнало на законно основание. На второ място, параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда гаранции за информиране на лицето, което е създало неразрешеното строителство, което му позволява да използва средствата за съдебна защита чрез оспорване на решението на местното правителство. Освен това Конституционният съд на Руската федерация разкри конституционния и правния смисъл на разпоредбите на параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация и някои аспекти на тяхното прилагане са обяснени. По-специално, Конституционният съд на Руската федерация посочи ретроспективното действие на параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на който административната процедура за вземане на решение за разрушаване на неразрешена сграда е приложима и за онези сгради, които са създадени преди влизането в сила на Закон № 258-FZ. Конституционният съд на Руската федерация също предостави важни разяснения относно ситуацията, когато има съдебно решение относно неразрешено строителство. По силата на тези разяснения приемането от орган на местната власт на решение за разрушаване на неразрешена сграда е разрешено, ако такова решение се основава на нови фактически обстоятелства, които преди това не са били разгледани в съда. От своя страна, не се допуска приемането на административно решение за разрушаване на неразрешен строеж по мотиви и доводи, отхвърлени преди това от съда, тъй като нарушава изискването за обвързваща сила. преценка.

Обобщавайки, струва си да се каже, че в момента в доктрината и съдебната практика няма ясна представа за основанията за разрушаване на неразрешена сграда. Някогашната единствена съдебна процедура за събаряне на неразрешени сгради вече съществува заедно с нововъведения административен ред за събаряне. В същото време, въпреки наличието на позицията на Конституционния съд на Руската федерация относно конституционността на параграф 4 от чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, дискусиите и споровете около тази норма не стихват, а проблемите и законодателните пропуски, които процедурата, установена в параграф 4 от член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, носи сама по себе си, все още остава в изобилие.

2 Актуални проблеми на правоприлагащата практика в случаите на разрушаване на неразрешени сгради

Както отбелязва Алексеев V.A., ако неразрешеното строителство се извършва директно от физическо лице, ситуацията е очевидна и няма проблеми с прилагането на това основание за разрушаване на неразрешена сграда. В действителност обаче тази ситуация е доста рядка. Строителството е сложен и многоетапен процес, в който обикновено участват редица лица с различен правен статус (клиенти, технически клиенти, предприемачи, изпълнители, подизпълнители). В тази връзка възниква въпросът кое от посочените лица ще носи отговорност за неразрешено строителство. Отговорът на този въпрос може да се намери в параграф 24 от Постановление № 10/22, който постановява, че ответник по иск за разрушаване на неразрешено строителство е лицето, извършило неразрешеното строителство. В същото време, когато създаването на неразрешена конструкция се извършва с участието на изпълнители, ответникът по иска за разрушаване на неразрешената структура ще бъде клиентът като лице, по чиито указания е създадено.

Параграф 24 от Указ № 10/22 установява също, че ако неразрешена постройка се намира във владение на лице, което не я е построило, ответникът по иска за разрушаване на неразрешената постройка ще бъде лицето, което би станало собственик, ако сградата не е била неразрешена. Освен това, както е посочено в същия параграф от Указ № 10/22, ако собствеността върху неразрешена сграда е регистрирана не за нейния собственик, а за друго лице, такова лице участва в разрушаването на неразрешената сграда като съответник (параграф 24).

Въз основа на гореизложеното възниква въпросът как тези разпоредби корелират с позициите на Конституционния съд на Руската федерация и Върховния съд на Руската федерация относно възможността за разрушаване на неразрешена сграда само при наличие на вина. Очевидно е, че например наследникът, който е получил във владение неразрешено строителство във връзка със смъртта на лицето, извършило неразрешеното строителство, не е виновен.

Трябва да се отбележи, че практиката на по-долните съдилища по въпроса за възможността за търсене на отговорност за неразрешено строителство при липса на вина е изключително противоречива.

Така например Уляновският окръжен съд удовлетвори исканията за разрушаване на неразрешена реконструирана сграда, тъй като по време на нейната реконструкция е имало значително нарушение на градоустройствените норми и правила, което създава заплаха от нарушаване на правата на ищеца. От своя страна доводът на ответника, че е наследил парцела и че няма вина за извършване на неразрешено строителство, беше отхвърлен от съда.

В друг случай градският съд на Санкт Петербург, напротив, счита, че поради факта, че работата по реконструкцията на тавана е извършена от завещателя, налагайки санкция за разрушаването на сградата на неговите наследници в липсата на тяхна вина не съответства на действащото законодателство, което е „независимо основание за отказ за удовлетворяване на исковете за разрушаване на неразрешена сграда.

Като пример може да се цитира и дело, в което Московският окръжен съд удовлетвори изискванията за разрушаване на сграда, построена в нарушение на минималното разстояние до главния газопровод, като посочи, че ако има нарушение на правата на други лица, запазването на сградата само на основание, че е издигната без вина, е недопустимо. Така Московският окръжен съд, въпреки позицията на Конституционния съд на Руската федерация и Върховния съд на Руската федерация, допуска възможността за разрушаване на неразрешена сграда при липса на вина на лицето, извършило неразрешено строителство. . В същото време анализът на съдебната практика показва, че подобни решения на съдилищата не са рядкост.

Когато се разглежда възможността за разрушаване на неразрешена структура при липса на вина, наистина остават много нерешени проблеми. От една страна, разрушаването на неразрешена постройка е санкция за нарушение и може да се приложи само при наличие на вина, от друга страна, запазването на неразрешена постройка, дори и при липса на вина на лицето, което изградена, може да доведе до нарушаване на правата и законните интереси на други лица или да създаде заплаха за сигурността на гражданите. Трябва да се отбележи, че в последния случай е по-целесъобразно да се разглежда разрушаването на неразрешена сграда не като мярка за отговорност за неразрешено строителство, а като мярка за защита на права и законни интереси.

На практика също често възниква въпросът дали изискването за разрушаване на неразрешена конструкция е предмет на давност. Трябва да се каже, че този въпрос се решава по различен начин в зависимост от естеството на нарушенията, във връзка с които ищецът подава иск за разрушаване на неразрешена сграда. По този начин, в съответствие с клауза 22 от Указ № 10/22, давностният срок не се прилага за искове за разрушаване на неразрешена структура, която представлява заплаха за живота и здравето на гражданите. Що се отнася до изискванията за разрушаване на неразрешена конструкция, издигната без необходимите разрешения, за тях се прилага давностният срок. В съответствие с разясненията на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, давностният срок за такива искове се изчислява от момента, в който лицето е знаело или е трябвало да знае, че спорната сграда е издигната без необходимите разрешителни.

Най-спорният въпрос обаче е дали давността се прилага за искове за разрушаване на неразрешена конструкция, издигната при липса на съгласие на собственика върху земята, която той притежава. Трябва да се каже, че отговорът на този въпрос зависи от това как ще се определи правното естество на този иск: дали е негаторен по същество или има съвсем различен характер, тъй като ако този иск бъде признат за негаторен, той ще бъде предмет на чл. . 208 от Гражданския кодекс на Руската федерация, давностният срок няма да се прилага.

От своя страна правната доктрина предоставя различни гледни точки в защита или в опровержение на тезата, че разглежданият иск за събаряне на неразрешено строителство има негаторен правен характер. Както Бакулин А.Ф. и Петухова А.В., искът за разрушаване на неразрешено строителство не може да се разглежда като вид негаторен иск, поради факта, че искът за разрушаване на неразрешено строителство има особен характер, поради насочеността на този иск не само за защита на частни интереси, но и на обществени. Никитин А.В., говорейки в защита на тезата за отрицателен характер, напротив, твърди, че институцията на неразрешеното строителство се отличава с разнообразието от правни отношения, регулирани от нея, и следователно, когато се решава правната същност на иска за разрушаването на неразрешен строеж, е необходимо да се прави разлика между различните ситуации, при които Ищецът предявява иск за разрушаване на сградата.

Трябва да се отбележи, че съдебната практика по разглеждания въпрос се развива в полза на признаването на отрицателния характер на иска за разрушаване на неразрешена сграда. Както е посочено в параграф 6 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 09.12.2010 г. № 143, изискванията за разрушаване на неразрешена конструкция, представени в защита на правото на парцел от лице, притежаващо този парцел, трябва да се разглежда като изискване, подобно на изискването, заявено при предявяване на негаторния иск (т. 6).

По отношение на изискванията за разрушаване на неразрешена конструкция, която не представлява заплаха за живота и здравето на гражданите, както и на неразрешена конструкция, издигната върху място, което се е оттеглило от владението на ищеца, общият давностен срок се прилага за тях.

Въз основа на гореизложеното е необходимо да се заключи, че проблемите на правоприлагащата практика в случаите на разрушаване на неразрешени сгради са тясно свързани с теоретични проблеми. Това допълнително потвърждава тезата, че малкото доктринално развитие на института на незаконното строителство и липсата на стабилни възгледи за неговата правна същност води до сериозни затруднения на ниво правоприлагане.

Заключение

Неразрешеното строителство е сложно социално и правно явление, което възниква в пресечната точка на частни и обществени интереси. Представлявайки, от една страна, правонарушение, а от друга страна, способ за придобиване на право на собственост, неразрешеното строителство води до възможност за настъпване на коренно различни по съдържание и характер правни последици: последици под формата на разрушаване и последици. под формата на признаване на собственост върху такава сграда. Ето защо законодателната уредба на института на неразрешеното строителство е насочена преди всичко към намиране на баланс между частни и обществени интереси, възникващи във връзка с неразрешеното строителство. Трябва да се признае, че правната уредба на института на незаконното строителство е придружена от широк кръг от практически и теоретични проблеми. Настоящото изследване беше насочено към анализ на тези проблеми, идентифициране на възможните пътища за тяхното решаване, както и формиране на цялостно научно разбиране за неразрешеното строителство и правните последици от неговото изграждане.

Систематичният анализ на законодателството, правната литература и съдебната практика в рамките на тази заключителна квалификационна работа ни позволи да стигнем до следните изводи, посочени в съответствие с поставените задачи:

Според резултатите от историческия и правен анализ бяха идентифицирани следните характеристики и закономерности в развитието на института на неразрешеното строителство. Първо, съдебната практика е оказвала и продължава да оказва съществено влияние върху формирането на института на неразрешеното строителство, което от своя страна показва каузалността на този институт. Второ, институцията на незаконното строителство не е стабилна. Това се дължи преди всичко на доктриналната недоразвитост на тази институция, както и на променливостта на държавата правна политикаотносно неразрешено строителство. В историята на института на неразрешеното строителство може да се проследи, че неговата правна уредба или следва пътя на либерализиране на нормите за неразрешено строителство, или се отклонява към затягане на правната уредба по отношение на лицето, извършило неразрешено строителство. Трябва да се отбележи, че в момента има промяна в правната уредба на неразрешеното строителство в посока на затягане на процедурата за узаконяване на неразрешено строителство и опростяване на процедурата за неговото разрушаване.

Под неразрешено строителство се разбира новосъздаденият недвижим имот, независимо от степента на неговата готовност, чието изграждане е придружено от нарушение на закона. В същото време приписването на незаконното строителство изключително на обекти на недвижими имоти е напълно оправдано, тъй като подобна правна уредба логично следва от класическия римски принцип на superficies solo cedit, под влиянието на който нормите за неразрешено строителство се развиват в продължение на дълъг период от време . От своя страна, въз основа на направения анализ, трябва да се констатира, че в момента нашето законодателство, съдебна практика и правна доктрина не ни позволяват да дадем уверен отговор на въпроса какво представляват недвижимите имоти. Освен това трябва да се отбележи липсата на единство в разбирането на онези обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство.

Институтът на неразрешеното строителство е сложен правен институт, който обхваща както публичноправни отношения, основани на поземленото и градоустройственото законодателство, така и частноправни отношения, чиято основа е гражданското право. Ето защо, за да се разреши правилно конкретен проблем на правоприлагащата практика, е необходимо преди всичко да се установи естеството на правоотношенията, които възникват в конкретна ситуация.

При решаването на проблемите на правоприлагащата практика е необходимо също така да се вземе предвид двойствената правна природа на неразрешеното строителство и да не се допуска едностранчиво разбиране на същността на неразрешеното строителство. Така например, по въпроса за класифицирането на неразрешен строеж като обект на граждански права, може да се заключи, че признаването на неразрешен строеж като обект на граждански права зависи от това дали неразрешеният строеж се разглежда в конкретни аспекти като начин за придобиване на право на собственост или не.

Признаването на правото на собственост върху неразрешена структура като правна последица от нейното изграждане е от изключителен характер. В тази връзка нормите относно условията за узаконяване на неразрешено строителство са норми-изключения, чието разширително тълкуване е недопустимо. Независимо от това, когато се взема решение за тълкуването на едно или друго условие за узаконяване на неразрешено строителство, е необходимо преди всичко да се изхожда от целта и водещия принцип на правното регулиране на отношенията по неразрешено строителство - принципът за осигуряване на баланс на частни и обществени интереси. Ето защо, въпреки факта, че нормите за узаконяване на неразрешено строителство всъщност са норми-изключения, собствеността върху неразрешено строителство все още може да бъде призната за наемателя на земята.

Разрушаването на неразрешени сгради е тежка последица, свързана с лишаване от собственост. За да се гарантира законосъобразност, процедурата по събарянето на неразрешено строителство трябва да бъде изключително прозрачна и ясно регламентирана. Следва да се отбележи, че към настоящия момент въведените в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, процедурата за разрушаване не отговаря на посочените изисквания.

Поради наличието на законодателни пропуски в областта на регулирането на неразрешеното строителство, изглежда необходимо да се въведат следните промени, насочени към подобряване на законодателството и правоприлагащата практика:

изменя алинея 1 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация и допълване на списъка с обекти, които могат да бъдат признати за неразрешено строителство, „изкуствени парцели“ и „незавършени обекти на строителство“, тъй като изключването на възможността тези обекти да бъдат признати за неразрешени сгради е неоправдано , а обобщаването им в категориите „сграда“, „конструкция“, „конструкция“ е невъзможно;

да се включи в законодателството легална дефиниция на понятието „право на преминаване на инженерни мрежи от федерално, регионално или местно значение“, като по този начин се елиминира пропуск, който отваря възможност за злоупотреба от страна на местните власти при разрушаване на неразрешени сгради в административна начин;

фиксира на законодателно ниво правилата за разпространение на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация за неразрешена реконструкция, както и за идентифициране на характеристиките на правното регулиране на тези отношения.

Библиографски списък

Регламенти:

.Конституция на Руската федерация (приета с гласуване на 12 декември 1993 г.)

.Граждански кодекс на Руската федерация (част първа) от 30 ноември 1994 г. № 51-FZ.

.Градоустройствен кодекс на Руската федерация от 29.12.2004 г № 190-ФЗ.

.Поземлен кодекс на Руската федерация от 25 октомври 2001 г. № 136-FZ.

.Кодекс на Руската федерация за административните нарушения от 30 декември 2001 г. № 195-FZ.

.Жилищният кодекс на Руската федерация от 29 декември 2004 г. N 188-FZ.

.Федерален закон № 258-FZ от 13 юли 2015 г. „За изменение на член 222 от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон „За влизането в сила на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация“.

.Федерален закон № 93-FZ от 30 юни 2006 г. „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация по въпроса за опростената регистрация на правата на гражданите върху определени обекти на недвижими имоти“.

.Федерален закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.

.Федерален закон от 22 юли 2008 г. № 123-FZ „Технически регламент относно изискванията за пожарна безопасност“.

.Федерален закон от 30 декември 2009 г. № 384-FZ „Технически регламент за безопасността на сгради и конструкции“.

.Федерален закон от 17 ноември 1995 г. № 169-FZ „За архитектурните дейности в Руската федерация“.

.Федерален закон № 246-FZ от 19 юли 2011 г. „За изкуствени парцели, създадени върху водни обекти, притежавани от федерална собственост, и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“.

.Федерален закон от 30 март 1999 г. № 52-FZ

.„За санитарното и епидемиологичното благосъстояние на населението“.

.Федерален закон „За общите принципи на организацията на местното самоуправление в Руската федерация“ от 06.10.2003 г. N 131-FZ.

.Федерален закон „За изменение на Федералния закон „За влизането в сила на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация“ и Федералния закон „За свободата на съвестта и за религиозните сдружения“ от 30 март 2016 г. № 76-FZ.

.Заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 1 септември 2014 г. № 540 „За одобряване на класификатора на видовете разрешено използване на земни парцели“.

.Арбитражна практика:

.Постановление на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. № 10/22 „За някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на права на собственост и други права на собственост."

.„Преглед на съдебната практика по дела, свързани с неразрешено строителство“ (одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 19 март 2014 г.).

.Преглед на съдебната практика на Върховния съд на Руската федерация № 2 (одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 06.07.2016 г.).

.Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 9 декември 2010 г. № 143 „Относно прегледа на съдебната практика по някои въпроси на прилагането от арбитражните съдилища на член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация“.

.Решение на Конституционния съд на Руската федерация от 3 юли 2007 г. N 595-O-P „По искане на Сормовския районен съд на град Нижни Новгород за проверка на конституционността на втория параграф на параграф 2 от член 222 от Гражданския закон. Кодекс на Руската федерация“.

.Определение на Конституционния съд на Руската федерация от 24 март 2015 г. № 658-O „Относно отказа да се приеме за разглеждане жалбата на гражданин Темнов Олег Григориевич за нарушаване на неговите конституционни права по член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация Руска федерация".

.Определение на Конституционния съд на Руската федерация от 27 септември 2016 г. N 1748-O „Относно отказа да се приеме за разглеждане искането на група депутати от Държавната дума за проверка на конституционността на параграф 4 от член 222 от Гражданския кодекс Кодекс на Руската федерация“.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 14 юли 2015 г. по дело № 305-ES14-8858, A40-161453/2012.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 21 март 2017 г. N 18-KG17-21.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 24 септември 2013 г. N 18-KG13-95.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 29 декември 2009 г. N 18-В09-93.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 15 март 2016 г. N 18-KG15-241.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 23 юни 2015 г. N 24-KG15-6.

.Решение на Върховния съд на Руската федерация от 20 октомври 2016 г. по дело N 305-ES16-8051, A40-30372/2013.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 24 януари 2012 г. N 19-B11-21.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 16 декември 2014 г. № 18-KG14-165.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 19 юли 2016 г. N 18-KG16-61.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 19 април 2016 г. N 74-KG16-1.

.Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 септември 2008 г. № 7485/07.

.Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 18 юни 2013 г. N 17630/12.

.Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17.01. 2012 N 4777/08.

.Определение на Върховния съд на Руската федерация от 14 април 2015 г. № 32-KG14-19.

.Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 септември 2013 г. N 1160/13 по дело N A76-1598/2012

.Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 03.09.2002 г. № 4544/02.

.Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 7 юни 2012 г. № 16434/11.

.Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 март 2011 г. № 14057/10.

.Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2012 г. N 12048/11.

.Апелативно решение на Московския градски съд от 04.08.2016 г. по дело N 33-25046/2016 г.

.Апелативно решение на Ставрополския областен съд от 14 февруари 2017 г. по дело N 33-1093/2017.

.Апелативно решение на Уляновския окръжен съд от 20 ноември 2012 г. по дело N 33-3633/2012.

.Въззивно решение на Санкт Петербургския градски съд от 24 февруари 2015 г. N 33-2896/2015 г. по дело N 2-809/2014 г.

.Въззивно решение на Московския окръжен съд от 29 април 2015 г. по дело N 33-10056/2015.

.Укази на FAS SZO от 01.07.2002 г. N A26-731 / 02-01-05 / 39.

.Постановление на FAS SZO от 4 декември 2013 г. по дело N A21-860 / 2013 г.

.Решение на Арбитражния съд на Северозападния окръг от 17 август 2016 г. N F07-5258/2016 по дело N A66-12172/2015.

.Решение на Девети арбитражен апелативен съд от 2 февруари 2017 г. N 09AP-66337/2016-GK по дело N A40-112846/2016.

.Решение на Девети арбитражен апелативен съд от 25 май 2016 г. № 09АП-14840/2016 г.

.Въззивно решение на Московския градски съд от 28 юни 2016 г. по дело № 33-931/2016 г.

.Указ на FAS на Източносибирския окръг от 19 септември 2002 г. N A74-3032 / 01-K1-F02-2738 / 02-C2.

.Указ на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 22 юни 2011 г. N Ф09-3251 / 11-С6.

.Постановление на FAS SZO от 28 март 2013 г. по дело N A42-4761 / 2011 г.

.Постановление на FAS SZO от 04.07.2011 г. по дело N A44-378 / 2010 г.

.Решение на Единадесети апелативен арбитражен съд от 26 февруари 2016 г. № 11АП-625/2016 г. по дело № А55-18757/2015 г.

.Решение на Осемнадесети апелативен арбитражен съд от 24 септември 2015 г. № 10-568/2015 г.

.Постановление на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 11 април 2012 г. по дело N A65-24836 / 2010 г.

.Решение на Седемнадесетия апелативен арбитражен съд от 7 април 2016 г. № 17AP-1162 / 2016-GK по дело № A60-45857 / 2015 г.

.Решение на Арбитражния съд на Източносибирския окръг от 14 юли 2015 г. N F02-3000/2015 по дело N A19-464/2014.

.Решение на Девети арбитражен апелативен съд от 30 ноември 2016 г. N 09AP-54188/2016 по дело N A40-112211/16.

.Решение на Първи арбитражен апелативен съд от 25 януари 2017 г. по дело N A79-1636 / 2016 г.

.Решение на Арбитражния съд на Западносибирския окръг от 15 септември 2014 г. № F04-9064/14 по дело № A75-11654/2013.

.Постановление на Федералната антимонополна служба на Московска област от 18 ноември 2008 г. № KG-A41 / 10582-08 по дело № A41-K1-3346 / 08.

.Въззивно решение на Хабаровския окръжен съд от 14 май 2014 г. по дело № 33-2569/2014 г.

.Постановление на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 21.02. 2011 г. № Ф09-295 / 11-С6 по дело № А50-16113 / 2010 г.

.Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 3 юни 2013 г. № F07-2061/13 по дело № A56-42373/2012.

.Определение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 2 юли 2009 г. № A56-20178 / 2008

.Определение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 24 юли 2012 г. № A44-6529 / 201.

.Постановление на Пленума на Върховния съд на RSFSR от 19 март 1975 г. № 2 „За някои въпроси, възникващи в практиката на съдилищата при прилагането на чл. 109 от Гражданския кодекс на RSFSR относно безвъзмездното изземване на неразрешена къща.

Литература:

.Алексеев В.А. Въпроси на отговорността за неразрешено строителство // Закон. 2013. № 11. С. 113 - 118.

.Алексеев В.А. Недвижими имоти: държавна регистрация и проблеми на правното регулиране. М .: Wolters Kluver, 2007. - 504 с.

.Алексеев В.А. Неразрешено строителство и видове недвижими имоти // Гражданско право. 2012. № 6. С. 17 - 21.

.Алексеев В.А. Самостоятелността в оборота критерий ли е за класифицирането на имуществото като недвижимо? // Право, 2015, № 9. С. 150-155.

.Аманова Л.М., Рубанцова Т.А. Проблеми на разрушаването на неразрешени сгради и начини за защита на правата, нарушени от изграждането на неразрешени сгради в Руската федерация // Правни науки: проблеми и перспективи: материали на IV Междунар. научен конф. (Казан, май 2016 г.). Казан: Бук, 2016, с. 136-139.

.Бакулин, A.F., Петухова, A.V. За отрицателния характер на искането за разрушаване на неразрешена сграда // Руско юридическо списание. 2011. № 6. стр. 122 - 133.

.Баскакова И.В. Давността на собствеността като изключително основание за признаване на собственост върху неразрешена сграда // Бюлетин на нотариалната практика. 2015. № 4. стр. 2-7.

.Бевзенко Р. С. Операция "Фалшиви документи": към проблема с разрушаването на неразрешени сгради // Бюлетин на икономическото правосъдие на Руската федерация. 2016. № 5. С. 99 - 108.

.Бевзенко, Р. С. Какво е недвижимо нещо?: коментар към решението на Съдебната колегия по икономически спорове на Върховния съд на Руската федерация от 30 септември 2015 г. № 303-ES15-5520 (дело Omega Line) // Бюлетин на Икономическо правосъдие на Руската федерация. 2015. № 12. С. 4 - 8.

.Бевзенко Р.С. Тенденции в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани с първоначалното възникване на собственост върху недвижим имот: март // Право: март. - М., 2008, № 3. - С. 29-41.

.Беляева О.А. Обекти на неразрешено строителство: какъв е пътят на съдебната практика // Арбитражно правосъдие в Русия. 2008. № 6. С. 8 - 12.

.Betkher V.A. Историята на гражданскоправното регулиране на последиците от неразрешено създаване или промяна на обекти на недвижими имоти в Русия // Бюлетин на Омския университет. 2012. № 4 (33). стр. 103-108.

.Болтанова Е. С. Неразрешено строителство и екологични и правни последици от неговото изграждане и разрушаване // Актуални проблеми на руското право. 2014. № 8. С. 1644 - 1649.

.Граждански кодекс на Германия. Уводен закон към Гражданския кодекс: Превод от немски / Науч. редактори: Елисеев Н.Г., Маковски А.Л., Яковлева Т.Ф.; Въведено от: Бергман В. - М.: Wolters Kluver, 2004. - 816 с.

.Герценщайн О.В. Охраната на неразрешена сграда като едно от условията за признаване на правото на собственост върху нея // Държавна власт и местно самоуправление. - М.: Адвокат, 2009, № 7. - С. 21-30.

.Гречухин М. Сграда в помощ // ezh-Адвокат. 2013. № 48.

.Гризихина Е. А. За съдбата на недвижими имоти, построени на чужда земя // Право и икономика. - М.: Юрид. Дом "Юстицининформ", 2009, № 9. - С. 50-54.

.Гудочкова Е. Г. От принципа на "единната съдба на парцелите и обектите на недвижими имоти, разположени върху тях" до концепцията за един обект // Имуществени отношения в Руската федерация. 2010. № 9. С. 39 - 46.

.Гумилевская О.В. Основания за признаване на собственост върху неразрешено строителство: Diss. ... канд. правен науки. - Краснодар, 2008. - 23 с.

.Гумилевская О.В. По въпроса за мястото на неразрешеното строителство в системата от обекти на граждански права // Общество и право. 2008. № 3. С. 108-111.

.Гумилевская О.В. Отговорност за неразрешено строителство в Русия // Общество и право. Научно-практическо списание. 2008. № 1 (19). стр. 98-101.

.Гуцу К.Г. Историята на формирането на норми за неразрешено строителство в светлината на измененията в Гражданския кодекс на Руската федерация // Закон. 2012, № 8. С. 139-146.

.Демкина А.В. Принципът на добросъвестността и институтът на неразрешеното строителство в гражданското право // Имуществени отношения в Руската федерация, 2015 г. № 8.

.Егоров Н.Д. Проблеми на разграничаването на движими и недвижими вещи в гражданското право // Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 2012. № 7. С. 4-29.

.Евтушенко И.И. Извънсъдебна процедура за държавна регистрация на права върху неразрешени строежи // Адвокат. - М.: Адвокат, 2013, № 7. - С. 18-20.

.Ерофеева А.А. Проблеми на правния статут на неразрешеното строителство // Адвокат. 2010. № 1. С. 43 - 46.

.Ершов, О. Г. Бетхер В. А. Към въпроса за правната природа на неразрешеното строителство // Право и икономика. 2015. № 4. С. 37-41.

.Исайкин Д.М. Получаване на разрешение за строеж като условие за признаване на собственост върху неразрешена сграда // Бюлетин на нотариалната практика. - М.: Адвокат, 2011, № 2. - С. 17-19.

.Калиниченко К.С. По някои въпроси на прилагането на член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация // Арбитражни спорове. 2014. № 3 (67). стр. 71-87.

.Карнушин В. Е. Владение без право на собственост и неговата защита: теория и практика: дис. ... кандидат на юридическите науки: "Кубански държавен аграрен университет", - Краснодар, 2013. - 203 с.

.Касо Л.А. Руското поземлено право. М.: Принц. маг. И. К. Голубева, п / ф "Юриспруденция", 1906. - 280 с.

.Касянов А. Законен произвол. Процедурата за разрушаване на неразрешени сгради // Ezh-Lawyer. 2016. № 9.

.Кирсанов А.Р. Неразрешена сграда: не може да бъде разрушена? // Имуществени отношения в Руската федерация № 9.2016. стр. 16-24.

.Ковтков Д. "Друго" (извънсъдебно) производство за признаване на собственост върху неразрешена сграда // Право и икономика. - М.: Юрид. Къща "Юстицининформ", 2008, № 12. - С. 30.

.Козир О.М. Недвижими имоти в новия граждански кодекс на Русия // Граждански кодекс на Русия. проблеми. Теория. Практика: Колекция от памет на S.A. Хохлова / Отг. изд. А.Л. Маковски. М.: Норма, 1998. 379 с.

.Леонтьева Е. А., Концепцията за един обект на недвижим имот в германското гражданско право // Право. Вестник на Висшето училище по икономика. 2011. № 2. С. 122 - 140.

.Лескова Ю.Г., Кобилински Н.Д. Неразрешено застрояване в системата на обекта граждански отношения// Правовата държава. 2016. № 2 (26). стр. 31-35.

.Мандрюков. А.В. Нова концепция за списание за неразрешено строителство // Строителство: счетоводство и данъци. 2015. № 8. С. 63-69.

.Мелников Н.Н. Изкуственият парцел като обект на правно регулиране на гражданското и поземленото право: теоретични въпроси // Съвременно право. 2014. № 7. С. 99 - 102.

.Мотлохова Е.А. Характеристики на правния режим на неразрешени сгради в руското гражданско право // Имуществени отношения в Руската федерация, 2015, № 10.S. 25-33.

.Мустафина З. К. Придобиване на собственост върху сгради в произведенията на руските предреволюционни цивилисти // История на държавата и правото. 2014. № 13. С. 19 - 25.

.Мухаметзянова, Л. М. Ролята на съдебната практика във формирането и развитието на институцията на неразрешеното строителство (историко-правен анализ) // Арбитраж и граждански процес. 2015. № 11. С. 59 - 63.

.Наумов, Е. Л. За понятията "структура", "сграда" и "конструкция" в руското и германското право // Законодателство. -2015 г. № 3. С. 16 - 24.

.Никитин А. В. Неразрешени сгради: няколко спорни въпроса // Адвокат. 2015. № 10. С. 37 - 41.

.Петухова А. В. Давност на собствеността като начин за придобиване на собственост върху неразрешена сграда // Адвокат. М.: Издателска група "Юрист", 2012, № 12.S.24-29.

.Победоносцев К.П. Курс по гражданско право: Имуществени права. Част 1. М .: Статут, 2002. - 800 с.

ИСТОРИЯ

Развитие на правната уредба на неразрешеното строителство

Историко-правният анализ на генезиса на института на неразрешеното строителство от методологическа гледна точка трябва да започне с римското частно право. Това се дължи на факта, че възникнало преди повече от две хиляди години, римското частно право понастоящем оказва значително влияние върху съвременното гражданско право и в много отношения е неговата основа. Това се доказва от факта, че науката за гражданското право използва много правни категории и структури на римското право, което се обяснява пряко с изключителното им значение за системата на вътрешното частно право като цяло и неговите отделни отрасли.

Неразрешеното строителство е било широко известно в древен Рим. Резултатът от него обаче беше разбран от римските юристи по два начина, от една страна, като безспорно нарушение на правата на собственика на поземления парцел, а от друга страна, като един от случаите, когато собствеността влезе в собственост на собственика на поземления имот. Известният римски юрист Гай пише: „Сграда, издигната от някого на нашата земя, дори ако някой я е построил за себе си, става наша по естествено право, тъй като това, което е построено на повърхността, принадлежи на собственика на земята.“

Дори ако собственикът на парцела е построил сграда от чужд материал, той пак е придобил правото върху сградата, тъй като е имало правило. В същото време цената на материалите и в крайна сметка самата сграда не беше значителна, въпреки че можеше многократно да надвишава цената на самата земя. Този подход позволи да се квалифицира неразрешеното строителство като начин за придобиване на правото на собственост чрез прираст на собственост (inaedificalio). Освен това увеличението на собствеността е станало със собственика на земята, тъй като римското право е възприемало сградата като неразделна част от земята: superficies solo cedit - построената върху повърхността следва почвата, тоест правната съдба на земята е определена правната съдба на сградата.

Друга възможност за разрешаване на правния статут на строителството върху чужда земя беше суперфиция (суперфиция в общия смисъл означаваше всичко създадено над и под земята и свързано със земната повърхност) - „наследствено и отчуждаемо право на ползване за дълъг период от време сграда, издигната върху чужда земя срещу възнаграждение” . Суперфициарът имал право да ползва сградата за срока, определен в договора. По този начин институтът на суперфицията не само не се отклонява от класическия принцип на сградата като принадлежност към поземлен имот, но предоставя ограничено вещно право на суперфициар по отношение на построена от него сграда или постройка. И вече по-късно, сред класическите юристи, superficies се разглежда като право върху чужда вещ - ius in re aliena, което може да премине от едно лице на друго, независимо дали собствеността върху земята се запазва в предишните ръце или се отчуждава.

Трябва да се отбележи, че въпреки че институтите на суперфицията и неразрешеното строителство съществуват в римското частно право, юристите от този период не дават никаква научна дефиниция на тези правни понятия. Обяснението за това явление се крие във факта, че римляните не толкова са „пропуснали“ да разработят ясна терминология, а са създали логична концептуална система, базирана на доста свободно използване на термини, които се припокриват и взаимозаменят в различна степен в зависимост от правната ситуация. . В същото време, при решаването на всеки практически въпрос в такава концептуална система, на първо място не е чисто правен „термин“, а социално отношение. Наистина доктрината на римското частно право развива имуществените отношения толкова изчерпателно и дълбоко, че все още е модел за усъвършенстване на съвременната юриспруденция.

Като цяло, анализирайки римския период от развитието на институцията на незаконното строителство, може да се констатира наличието на особена, доста ясно диференцирана система от отношения на собственост в комбинация с архаичността на концептуалния и терминологичен апарат в изследваната област. .

Френският граждански кодекс (1804 г.) и Германският граждански кодекс (1896 г.), повлияни от римското частно право, запазват приоритета на така наречения „закон за почвата“ при изграждане на сграда върху земя, която не е собственост на предприемача. В разглежданото правоотношение тези източници на правото фиксират прехвърлянето на неразрешена сграда в собственост на собственика на земята. В същото време принципът на диспозитивното регулиране се използва под формата на правото на предприемача на различни видове обезщетение (член 555 от Френския граждански кодекс, § 951 от Германския граждански кодекс).

Руското предреволюционно законодателство също се придържа към подобна позиция (членове 384, 424. 425, 574, 609, 610, ст. 10 от Кодекса на гражданските закони Руска империя, Изкуство. 32, 847, 848 от проекта на Граждански кодекс от 1810 г.).

В чл. 424 ст. 10 от Кодекса на гражданските закони на Руската империя е закрепено правото на пълна собственост върху земята и нейният собственик има право на всичко на повърхността на земята. По това време не можеше да става въпрос за правата на предприемача, който действаше произволно и незаконно. Руското гражданско право от този период обаче познава своеобразен аналог на римската институция на суперфиция - правото на строеж, което е установено със Закона от 1912 г.

Отличителна черта на този правен подход към застрояването беше придобиването на собственост върху издигнатата конструкция от собственика на поземления парцел и от предприемача по силата на договор за право на застрояване. Правото за изграждане на поземлен имот обаче беше формализирано съгласно правилата, предвидени за недвижими имоти. Ако в договора не е имало специални споразумения между собственика на парцела и предприемача, тогава след изтичане на срока му на валидност предприемачът има право да разруши построената от него сграда. Собственикът на поземления имот също има право да разруши посочената сграда или да придобие право на собственост върху нея, но при условие на възстановяване на стойността й при най-ниската оценка.

Съветското гражданско право, в началния етап от своето развитие, като цяло прие институцията на правото на строеж, закрепвайки го в Гражданския кодекс на RSFSR от 1922 г. (членове 71-84), установявайки правото на строеж като притежание и разпореждане със сграда издигнат върху държавен парцел на договорна, спешна и възмездна основа, с право на отчуждаване и залог на тази сграда. Както К.И. Скловски, „суперфициите и правото на строеж съгласно Гражданския кодекс на RSFSR от 1922 г. дължат своя произход на съществуването на големи участъци земя с ограничена възможност за гражданско обращение“. Прави впечатление, че през този период неразрешеното строителство изобщо не се споменава от гражданското законодателство. Въпреки това чл. 74 от Гражданския кодекс на РСФСР от 1922 г. вече разпореди на строителя да спазва установените строителни норми, както и санитарни и противопожарни норми по време на строителството на сградите и тяхната експлоатация. По този начин на законодателно ниво бяха установени специални изисквания за изграждането на сгради и конструкции.

Понятието и последиците на неразрешеното строителство са предвидени в чл. 109 от Гражданския кодекс на RSFSR. Част 1 от този член определя правния режим на неразрешено строителство, знаци, които позволяват да се определи неговия характер. Сграда, издигната без установено разрешение или без надлежно одобрен проект, или със значителни отклонения от проекта, или с грубо нарушение на основните строителни норми и правила, беше призната за неразрешена. Важно е да се отбележи, че подобни нарушения включват и превишаване от страна на предприемача на нормативно установения лимит за жилищна площ (60 кв.м.). Преоборудването на нежилищна сграда в жилищна, както и изграждането на жилищна пристройка без съответно разрешение също се считат за неразрешено строителство. В същото време беше правно безразлично върху какъв поземлен имот е издигната неразрешената структура - произволно иззета или разпределена за друго предназначение.

Гражданският кодекс на RSFSR от 1964 г. рязко отрече възможността за признаване на каквото и да е право на неоторизиран разработчик. Съдебната практика също изхожда от факта, че исковете за признаване на собственост върху неразрешени структури, за разлика от споровете за собственост върху материали, части и конструкции, останали след разрушаването на такива незаконни структури, са извън юрисдикцията на съда. В случаите, когато изпълнителният комитет на местния съвет даде надлежно разрешение за отчуждаване на помещения, издигнати в нарушение на съществуващите правила, последното не се счита за неразрешено и не подлежи на безвъзмездно отнемане. По този начин само административен орган, а не съдебен, би могъл да отстрани правните последици от неразрешеното строителство и по този начин да създаде основание на предприемача да придобие право на собственост.

По-късно постановление на Пленума на Върховния съд на RSFSR „Относно някои въпроси, възникващи в практиката на съдилищата при прилагането на член 109 от Гражданския кодекс на RSFSR относно безвъзмездното изземване на неразрешено жилище“ пояснява, че когато такова сградата е издигната върху парцел, който не е предоставен на предприемача по начина, предписан от закона, и изпълнителният комитет на местния съвет отказа да сключи споразумение с него за предоставяне на този парцел за постоянно ползване, такава сграда, по решение на изпълнителния комитет подлежи на разрушаване от лицето, което го е извършило и за негова сметка, или може да бъде иззето безплатно и кредитирано във фонда на местните Съвети на народните депутати. Освен това той посочи, че съдилищата не са компетентни по искове за признаване на правото на собственост върху непозволено жилище (вила) или част от къща (вила), включително тези, свързани с продажба, дарение, замяна, наследяване, т.к. както и делба, независимо дали са представени от гражданин, извършил неразрешен строеж, или от друго заинтересовано лице.

Важно е да се отбележи, че правилото на чл. 109 от Гражданския кодекс на RSFSR относно последиците от неразрешени сгради, издигнати преди 01.10.1964 г. и признати за неразрешени сгради съгласно предишното законодателство, получиха обратна сила (член 11 от Указа на Президиума на Върховния съвет на RSFSR „За реда за приемане на Гражданския и Гражданския процесуален кодекс на RSFSR“).

От анализа на чл. 109 от Гражданския кодекс на RSFSR следва заключението, че обектът на неразрешено строителство е гражданин, а обектът е жилищна сграда (вила). Законодателството от този период не споменава неразрешено строителство на юридически лица. В същото време нормите на § 15-16 от Инструкцията „За процедурата за регистриране на сгради в градове, работници, вили и курортни селища на RSFSR“, определящи правните последици от неразрешено строителство, не правят разграничение между неразрешено сгради; издигнати от граждани и юридически лица.

Основите на поземленото законодателство, приети през 1968 г., също бяха насочени към борба с незаконното строителство и предвиждаха мерки за защита на изключителната собственост на държавата върху земята. Всички действия, нарушаващи това право, бяха признати за незаконни, а тези, които нарушиха законите за национализация на земята, бяха подведени под отговорност.

Анализът на съдебната практика от този период показва, че изпълнителните комитети са използвали доста широко възможността за изземване (конфискация) на неразрешени сгради.

В повечето случаи незаконното строителство беше легализирано или беше взето решение за разрушаване на сградата, тъй като съответните изпълнителни комитети считаха за неуместно да записват неразрешени сгради във фонда на местните Съвети на работническите депутати. В същото време такава практика също съществуваше и дори беше обобщена с Постановлението на Пленума на Върховния съд на СССР „За прилагането на законодателството, когато съдилищата разглеждат дела за изземване на жилища, построени от граждани в нарушение на съществуващите правила .”

По този начин съветските разпоредби, поради исторически обстоятелства, предвиждаха мерки за борба и предотвратяване на строителството на незаконни сгради, консолидираха публично-правния подход към оценката на института на незаконното строителство и бяха насочени към защита на интересите на държавата - държавата монопол върху земята. Изкуство. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Той определя признаците на неразрешено строителство, процедурата и основанията за признаване на собственост върху него, както и отрицателните последици от неговото изпълнение (по-специално задължението на лицето, извършило неразрешеното строителство, да го разруши).

В литературата се изказва мнение и за сградата като самостоятелен обект, който получава такива характеристики, които позволяват недвусмислено да се разграничи от другите обекти. Това определение обаче все още трябва да бъде изяснено. Първо, сградата е обект, който дължи външния си вид на дейността по създаването му, а именно градоустройствената дейност. На второ място, една строителна конструкция може да се счита за сграда само когато достигне определена степен на завършеност на самия строителен процес. Трето, сграда е обект, който е отделен от други подобни обекти, които вече съществуват на същия парцел.

Неразрешеното строителство е един от оригиналните начини за придобиване на право на собственост. Въпреки привидната простота на условията за възникване на правото на собственост върху недвижими имоти, формулирани в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), правоприлагащата практика по този член постоянно се сблъсква с проблемни въпроси.

Те включват, на първо място, определянето на сферата на обществените отношения, които попадат под регулаторното влияние на посочената правна норма.

Прилага ли се чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация само за отношенията при ново строителство на обекти на недвижими имоти или също за признаване на собствеността върху допълнителни площи, възникнали по време на неразрешена реконструкция на обекта (добавяне на допълнителни етажи, разширение на основната сграда и т.н.)? Допустимо ли е да се признае правото на собственост въз основа на този член върху обект, който не е завършен със строителство, или понятието "неразрешено строителство" не се прилага за обекти в процес на строителство, тъй като те не могат да бъдат причислени към броя на създадени сгради?

По тези въпроси в правната литература и съдебната практика са изказани различни мнения.

Някои автори смятат, че терминът "строителство" предполага определена степен на завършеност на строителния процес. Друг знак се нарича независимостта на сградата по отношение на съществуващите обекти. Следователно разширяването на част от структурата към вече създадена не попада в посочения член. *(1) . О. Мананников също изрази възражения, че незавършен обект може да бъде признат за неразрешен строеж. *(2)

Според друга позиция извършването на реконструкция води до появата на обект на неразрешено строителство. В процеса на неразрешена реконструкция под формата на разширение, условията на оригиналната проектна документация, според която е извършено строителството, актовете за въвеждане в експлоатация и приемане на обекти в експлоатация, размерът на площите, посочени в тези документи са нарушени, следователно новите допълнителни площи трябва да се считат за обекти на неразрешено строителство. *(3) Някои привърженици на тази позиция поясняват становището си, като допълнително се позовават на факта, че възможността за прилагане на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация възниква само ако в процеса на реконструкция (завършване, преструктуриране) се създаде нова собственост. *(4)

Съдебната практика също не е единна по тези въпроси. Така че в един случай разширението, създадено в процеса на реконструкция, се счита за самостоятелен строителен обект и се признава за неразрешена сграда. При оценката на преустроен имот съдилищата го квалифицират като неразрешено строителство, като се позовават на промяна в предназначението на парцела, върху който е бил разположен първоначалният имот, както и извършване на строителни работи без специално разрешение. Създаването в процеса на преустройство на нов обект със същото предназначение или доизграждането на допълнителен етаж върху сградата, извършено в границите на предоставения по-рано поземлен имот, обаче означава реална промяна в предназначението на земята. парцел, което е основание да се счита създадения обект за неразрешен строеж. *(5) . Косвено позицията на Върховния арбитражен съд на Руската федерация относно възможността за квалифициране като обект на неразрешено строителство на надстройка на сграда и прилагане на правилата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е изразено в резолюция от 09.11.04 г. N 9515/04. В случая е предявен иск за разрушаване на неразрешена конструкция под формата на двуетажна мансарда над сградата. Със съдебно решение искът е уважен, тъй като собственикът на сградата е изградил надстройката без разрешение и по силата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е длъжен да го разруши. Съдебните актове по това дело са отменени на процесуално основание, тъй като са приети за правата и задълженията на лице, което не участва в делото, и в нарушение на пределите на разглеждане на делото в касационната инстанция.

В останалите случаи съдилищата изхождат от факта, че правилата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Същевременно в рамките на тази позиция се диференцира и практиката в зависимост от резултата от реконструкцията. Някои съдилища считат, че ако в хода на преустройството на сградата не се създава нов недвижим обект, тогава се прилагат правилата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Такава обосновка направи касационната инстанция, като остави в сила решението на съда за отхвърляне на иска за събаряне на неразрешено построяване - трети етаж в сградата. Съдът изхожда от факта, че в резултат на преустройството на втория етаж чрез припокриване на част от пространството на втория етаж в сградата не е създаден самостоятелен архитектурен обект, тъй като преустройството е извършено вътре в сградата и не водят до промяна във външния архитектурен облик на съществуващото развитие на града, неговите отделни елементи. *(6)

В същото време други окръжни съдилища считат за необходимо да разграничат понятията „ново строителство“ и „преустройство“ и считат, че самоволното преустройство не попада в разпоредбата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация и не създава неразрешено строителство в резултат на това, независимо дали в процеса на неговото изпълнение възникват нови обекти или има само общо увеличение на използваемата площ на сградата. *(7) Така в едно от делата позицията на касационната инстанция по въпроса за определяне приложното поле на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е обосновано, както следва. Съгласно параграф 1 от този член неразрешено строителство е недвижим имот, създаден в нарушение на установения ред. Следователно неразрешените сгради са само онези обекти, които преди това не са съществували, а обектите, издигнати по предписания начин и реконструирани от собственика, не принадлежат към неразрешени сгради. Понятията "строеж" и "реконструкция" не са идентични. Това е видно от съдържанието Градоустройствен кодекс RF, в който строителството и реконструкцията са определени като различни видове градоустройствени дейности.

Тъй като не са идентични понятия, строителството и реконструкцията не попадат в един и същи правен режим. По този начин гражданското законодателство съдържа норми, регулиращи процедурата за възникване на правото върху създадени, построени недвижими имоти (членове 219, 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време законодателството не определя последиците от преустройството, не е установено как то засяга правото на собственост. От това следва, че при преустройството няма промяна в собствеността на вещта. Следователно нормите за неразрешено строителство не могат да бъдат напълно приложени към отношенията по неразрешено преустройство. В противен случай би било необходимо да се признае, че при преустройството се прекратява собствеността върху съществуващия обект, а преустроеният възниква само по начина, установен за възникване на собственост върху неразрешения строеж. Преустройството обаче не е предвидено в закона като основание за прекратяване на собствеността и списъкът на тези основания е изчерпателен. *(8) .

Изглежда правната структура на обекта на неразрешено строителство, заложена в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не зависи пряко от такива икономически категории като ново строителство и реконструкция. Обектът на неразрешено строителство може да бъде и отделна структура, създадена в процеса на реконструкция. Като се има предвид факта, че нежилищните помещения в гражданското право се разглеждат като независими обекти на граждански права, в правната наука производните обекти на недвижими имоти, включително сгради, се изучават като независими системни образувания със свои собствени елементно-структурни отношения. *(9) Дефиницията на значението на понятията "сграда" и "помещения" е дадена в Концепцията за развитие на гражданското законодателство за недвижимите имоти. Помещенията трябва да се считат за конструктивно и пространствено обособени части в рамките на сградата, подходящи за използване. Стаята, за разлика от сградата, е лишена от всякакъв материален израз и се разглежда като вещ само в правния смисъл на думата. *(10)

Новият градоустройствен кодекс на Руската федерация за първи път дава ясно разграничение между понятията "строителство" и "реконструкция". Съгласно чл. 1 строителство е създаването на сгради, конструкции, конструкции (включително на мястото на разрушени проекти за капитално строителство). Реконструкцията се разбира като промяна в параметрите на обектите на капиталното строителство, техните части (брой помещения, височина, брой етажи, площ, показатели за производствен капацитет, обем) и качеството на инженерно-техническата поддръжка.

Изграждането и реконструкцията на съоръжения за капитално строителство се извършват въз основа на разрешение за строеж, с изключение на случаите, когато не засягат проектните и други характеристики на надеждността и безопасността на такива съоръжения (член 51 от посочения кодекс).

Кодексът за градоустройство на Руската федерация също така въведе понятието "правила за градоустройство", което се отнася до видовете разрешено използване на парцели, установени в границите на съответната териториална зона, както и всичко, което е над и под площ на парцелите и се използва в процеса на тяхното развитие и последваща експлоатация на обекти капитално строителство, включително ограничителните параметри на разрешеното строителство, реконструкция на съоръжения за капитално строителство.

По смисъла на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неразрешена сграда, като недвижимо имущество, е неразривно свързана с поземлен имот, може да бъде създадена върху поземлен имот, който не е разпределен за тези цели по предписания начин. Следователно неразрешените сгради трябва да включват такива нови обекти като разширения към съществуваща сграда или надстройки, които увеличават външните размери на сградите под формата на допълнителни етажи, надстройки. Тъй като правилата за градоустройство установяват видовете разрешено строителство на всичко, което е над повърхността на парцела, такава реконструкция може да наруши нормите, установени от него, т. действително променя предназначението на поземления имот и поради това произведената надстройка може да се счита за обект, издигнат върху поземлен имот, който не е предназначен за тези цели.

Създаването на нов отделен обект в процеса на реконструкция на сграда по правило не води до промяна на субекта на собственост върху реконструирания обект като цяло. Възможността за признаване на правото на собственост върху такава отделна структура зависи от предоставянето на поземлен имот под този обект на лицето, извършило строителството.

По смисъла на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, нови площи, създадени в пространството на съществуваща сграда в резултат на нейното вътрешно преустройство, включително появата на допълнителни етажи вътре в съществуващата стабилна рамка на сградата, не могат да бъдат обект на неразрешено строителство . В този случай, в съответствие с установената процедура, е необходимо да се реши въпросът за промяна на площта на съществуващия обект, но не и за признаване на собствеността върху допълнителни отделни площи в съответствие с чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Предвид различията в съдебната практика при тълкуването на разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, най-висшият съд трябва да даде подходящи обяснения, за да осигури еднакво разбиране на обхвата на тази правна норма.

По смисъла на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, временни конструкции и конструкции, изработени от лесно издигнати конструкции, не могат да бъдат обект на неразрешено строителство, тъй като от текста на статията ясно следва, че се отнася до недвижими имоти.

В съответствие с чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация проблемът с неразрешеното строителство е свързан с наличието на спор за правото върху създадения обект на недвижим имот. Ето защо, за да премахне правната несигурност, законодателят установи правила относно условията за придобиване на право на собственост. За да направите това, е необходимо по предписания начин да предоставите парцел на лицето, извършило строителството, и на ищеца да докаже, че сградата не нарушава правата и защитените от закона интереси на други лица и не представлява заплаха за живота и здравето.

В същото време, ако парцелът е бил предоставен на предприемача по установения ред и последният е започнал да издига конструкцията, без да получи необходимите разрешения за това, има ли право собственикът на парцела да подаде иск за признаване на собственост върху тази структура, при положение, че никой няма неговите права върху обекта?спорове? В съда такива искове често се представят и разглеждат. Правилно се отбелязва в литературата, че съдебната процедура за признаване на собствеността на собственика на поземлен имот, който е извършил неразрешено строителство, води до факта, че съдът, вместо да разреши спор за правото, заменя органите, които са отговарящ за издаването на разрешения за строеж и координирането на развитието. *(11) Анализът на съдебната практика показва, че лицата, които са извършили неразрешено строителство върху своя поземлен имот, използват съдебната процедура за признаване на собственост върху неразрешено строителство, за да заобиколят установената процедура за получаване на разрешения за строеж.

МИНИСТЕРСТВО НА ОБРАЗОВАНИЕТО НА РЕПУБЛИКА БЕЛАРУС

БЕЛОРУСКИ ДЪРЖАВЕН УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИ ФАКУЛТЕТ

Катедра Гражданско право

Неразрешеното строителство, неговите правни последици: теория и практика

Прокопович Александър Александрович

Студент 3 курс, 9 групи

специалност "Право"

Редовно обучение

_____________________________

(подпис на студента)

Научен ръководител:

Старши преподавател

Федорова Юлия Александровна

Минск, 2017 г

Глава 1. Неразрешено строителство: историческо отклонение……….…………3

Глава 2. Неразрешено строителство: теория и практика ……………………….6

Глава 3 ................................9

Препратки………………………………………………………………….15

Глава 1. Неразрешено строителство: историческо отклонение.

Тъй като нашата правна система принадлежи към романо-германската правна система, динамиката на развитието на института на неразрешеното строителство трябва да започне с римското право. Той служи като основа за повечето изследвания в юриспруденцията. Неразрешеното строителство и резултатът от него се разбират от римските юристи, от една страна, като безспорно нарушение на правата на собственика на поземления парцел, а от друга страна, като един от случаите, когато имотът влезе в собственост на собственик на поземления имот. Според институциите на Гай, сграда, издигната от някого върху земята на собственика, въпреки факта, че той я е построил за себе си, става собственост на собственика на земята. Тъй като това, което е построено на повърхността на земята, принадлежи на собственика на земята - simper superficiem solo cedere (всичко на повърхността следва земята) - "правото на почвата."

Този подход позволи да се разглежда извършеното по този начин строителство като един от начините за придобиване на собственост. Става въпрос за добавяне на собственост. Д. И. Майер отделя като отделен тип увеличението на движимо имущество към недвижимо имущество, по-специално сграда (inaedificatio). Предвидени са два случая на застрояване. Вторият от тях е подобен на неразрешено строителство - "собственикът на материала застроява чуждо място".

При това положение „собственикът на мястото” придобива чрез приращение собствеността върху построената сграда. С придобиването на собствеността върху сградата собственикът на земята е бил длъжен да върне стойността на използвания материал, тоест собственикът на материала е имал право да иска обезщетение за действително понесените загуби във връзка с прехвърлянето на собственост върху сградата. Но ако собственикът на мястото откаже да компенсира действително понесените загуби, тогава собственикът на материала може да поиска обратно използвания материал - за да разруши сградата.

Повечето правни системи определят прехвърлянето на неразрешено строителство на собственика на поземления парцел и в същото време, използвайки принципа на диспозитивното регулиране, предоставят на предприемача право на различни видове обезщетение (член 555 от Френския граждански кодекс, Член 936 от Италианския граждански кодекс).

Съветският закон постави строги изисквания за използването на земята - в основата беше принципът на целево предоставяне и използване на поземлени парцели. Според предназначението само лицето, на което парцелът е предоставен по установения ред, има право да използва земята. По този критерий се характеризира неразрешеното строителство. Искове за признаване на собственост върху неразрешен строеж не се допускат.

През 1927 г. институцията на законодателството за развитие беше значително променена: на жилищните кооперации започна да се предоставя земя за вечно ползване с едновременното възникване на тяхната собственост върху издигнатите сгради. С Указ на Президиума на Върховния съвет на СССР от 26 август 1948 г. „За правото на гражданите да купуват и строят индивидуални жилищни сгради“ правото на строеж е напълно премахнато, но това не засяга правната природа на "скуотър строителство".

Гражданският кодекс на БССР от 1964 г. характеризира подробно понятието и правните последици от неразрешеното строителство. Това беше жилищна сграда (вила) или част от сграда (вила), построена от гражданин без установено разрешение или без надлежно одобрен проект, или със значителни отклонения от проекта, или с грубо нарушение на основните строителни норми и правила. Тоест обект на неразрешено строителство е било само жилище. И само гражданин можеше да извърши това строителство. Изграждането на обекти на неразрешено строителство от юридически лица не се счита за. В резултат на това, при разглеждане на спорове в съда, някои поземлени въпроси остават нерешени, някои правни факти са под съмнение. По този начин липсата на първични документи за собственост върху земята под спорния обект или документи за законното му изграждане води до признаването на обекта за неразрешен строеж.

Този член също така предвиждаше разрушаването на сграда от лице, извършило неразрешено строителство, или за негова сметка. Не се споменава за признаване правото на собственост върху неразрешения строеж.

В съветския период законът недвусмислено възприема неразрешеното строителство като гражданско престъпление, като не допуска възможността за признаване на правото на собственост върху него. Неразрешеното строителство не се разглежда като начин за придобиване на право на собственост, заедно с намирането, създаването на нова вещ.

Действащото гражданско законодателство промени възгледите за неразрешеното строителство в съвременните пазарни условия.

Неразрешено строителство по чл. 223 от Гражданския кодекс на Република Беларус е дейността на лице за създаване или промяна на недвижими имоти чрез изграждане, реконструкция (разширение, надстройка, преструктуриране) на капиталова структура (сграда, конструкция), ако се извършва:

1) на незаконно заета земя;

2) върху поземлен имот, който не се използва по предназначение или е осигурен от държавен орган, който няма правомощия да вземе подходящо решение, и (или) без търг, когато предоставянето на поземлен имот е възможно само въз основа на резултатите от търг и (или) предоставени в нарушение на установения ред за разпределение на парцели и (или) без предварително одобрение на местоположението на парцела, ако в съответствие с законодателни актоветрябва да се направи;

3) без получаване на необходимите разрешения за строителство, реконструкция или без проектна документация в случаите, когато необходимостта от нейното изготвяне е предвидена от закона, или със съществени нарушения на градоустройственото планиране и строителните норми и правила.

освен ако не е установено друго от президента на Република Беларус.

Недвижим имот, създаден в резултат на неразрешен строеж, е неразрешен строеж.

Законът също така определя последиците от изграждането на такава конструкция и условията, при които съдът може да признае собственост върху неразрешена структура. Тези въпроси са разгледани подробно в следващите глави на работата.

Договор за издръжка за цял живот с лице на издръжка

Сделки, подобни на анюитетен договор, са сключени в Русия още през 19 век. И така, известният руски граждански адвокат В. С. Пахман, разглеждайки случаи на условна продажба, отбеляза ...

Залогът като начин за обезпечаване изпълнението на задълженията

Понятието и видовете договори

Договорът е една от най-древните правни конструкции. По-рано в историята на развиващото се облигационно право са възниквали само деликти ...

Признаване на собственост върху неразрешено строителство

Нормата, регулираща обществените отношения, свързани с неразрешеното строителство (член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация), е вътрешно свързана с ал. 1 т. 1 чл. 218 от Гражданския кодекс, който предвижда, че собствеността на ново нещо, като общо правило, се придобива от лице ...

Помирителни процедури в гражданския процес

Пропуски в закона и начини за отстраняването им

2.1 Начини за премахване на пропуски в римското частно право Pigolkin A.S. Откриване и преодоляване на пропуски в правото // Съветска държава и право. 1970, № 3. С.49-57...

Проблемни въпроси на наследяването по закон

Гражданският кодекс на Руската федерация дава правна дефиниция на наследството. Съгласно чл. 1110 от Гражданския кодекс на Руската федерация, „при наследяване имуществото на починалия преминава към други лица по реда на универсалното наследство, т.е.

Концепцията за неразрешено строителство може да се намери в член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който неразрешено строителство е жилищна сграда, друга сграда, структура или друг недвижим имот, създаден върху поземлен парцел, който не е предназначен за тези цели, по начина...

Неразрешено строителство като предмет на спор в арбитражния съд

След като констатира факта, че съответният обект е недвижим имот, съдът, за да разреши въпроса за възможността за прилагане на разпоредбите на член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, трябва да установи дали този имот има признаци ...

Положението на неразрешеното строителство като институт на гражданското право е много интересно както в действащото законодателство, така и в икономическия живот - при изграждането на незаконни сгради ...

Неразрешеното строителство като начин за придобиване на право на собственост

Институтът на собствеността (правото на собственост в обективен смисъл) е общ правен институт, около който се формира цялата система на частното и публичното право. Собствеността е в основата на социалния статус на индивида...

Неразрешеното строителство като начин за придобиване на право на собственост

гражданин неизвестен отсъствие починал Регулирането на гражданските отношения предполага участието на гражданин в правни отношения. Все пак са възможни ситуации...

Щербаков Н.Б., адвокат.

Един или друг институт на гражданското право може да се разглежда от различни позиции (догматични, теоретични, практически). В същото време според нас е от известен интерес и може би дори полезно да се разглежда съответната институция изключително от практическа гледна точка, т.е. през призмата на тези правни проблеми, които възникват на практика (предимно в съдебната практика) при прилагането на правни норми, които са положителен израз на институцията, избрана за изследване. Този подход към изследването ви позволява да подчертаете предимствата и недостатъците на нормата, нейното общо значение и цел. Направените изводи (разбира се, ако съществуват) могат да станат основа за теоретично разбиране. В тази статия е направен опит да се изследва точно такова изследване, във връзка с което умишлено оставихме въпроси от теоретичен характер извън него. Обект на настоящото изследване е институтът на самоволното строителство.

Общи въпроси

Член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация съдържа следните правила.

1. Неразрешено строителство е жилищна къща, друга сграда, структура или друг недвижим имот, създаден върху поземлен имот, който не е разпределен за тези цели по начина, предписан от закона и други правни актове, или създаден без получаване на необходимите разрешения за това или със значително нарушение на градоустройствени и строителни норми и правила.
2. Лице, извършило неразрешено строителство, не придобива право на собственост върху него. Няма право да се разпорежда със сградата – да продава, дарява, отдава под наем, да извършва други сделки.

Неразрешеното строителство подлежи на разрушаване от лицето, което го е извършило, или за негова сметка, с изключение на случаите, предвидени в параграф 3 от този член.

1. Параграфът стана невалиден на 1 септември 2006 г. - Федерален закон от 30 юни 2006 г. N 93-FZ.

Правото на собственост върху неразрешено строителство може да бъде признато от съда, а в случаите, предвидени от закона, по друг ред, установен от закона, лицето, в чиято собственост, доживотно наследствено владение, постоянно (неограничено) ползване е поземленият парцел, където е извършено строителство. В този случай лицето, което е признало правото на собственост върху сградата, възстановява на лицето, което го е извършило, разходите за сградата в размер, определен от съда.

Правото на собственост върху неразрешена структура не може да бъде признато на посоченото лице, ако запазването на сградата нарушава правата и защитените от закона интереси на други лица или представлява заплаха за живота и здравето на гражданите.

Още първото разглеждане на тези норми ни позволява да направим определени изводи.

Първо, институтът на неразрешеното строителство има, така да се каже, двойствен характер. От една страна чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е основата за придобиване на права на собственост; не трябва да се забравя, че статията, която се разглежда систематично, се намира в главата, посветена на придобиването на право на собственост. От друга страна обаче, въпросната институция е и санкция за извършване на строеж в нарушение на закона - все пак самоволно построената сграда подлежи на събаряне от лицето, което я е извършило или за негова сметка, а всички сделките във връзка с неразрешени сгради са нищожни.

На второ място, чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, още в първия си параграф, който съдържа критериите за класифициране на конкретна сграда като неразрешена, установява общи изисквания, включително тези, наложени от гражданското право върху процеса на извършване на строителни дейности. Такива дейности трябва да се извършват върху поземлен имот, собственост на предприемача на едно или друго правно основание, в съответствие с изискванията на поземленото законодателство (не трябва да забравяме, че параграф 1 от член 222 казва, че не е достатъчно да има само право на поземлен имот, необходимо е той да е бил предоставен (предназначен) за изграждането на определен имот). Тогава строителството трябва да се извърши при наличие на необходимите разрешителни и най-вече разрешение за строеж. И накрая, по време на строителството е необходимо да се спазват строителните и градоустройствените норми и правила (технически регламенти).

Този подход на законодателя, очевидно, не е такъв последен завойсе определя от факта, че строителната дейност е дейност, свързана с повишена опасност за другите (клауза 1 от член 1079 от Гражданския кодекс на Руската федерация), сложен технологичен процес, резултатът от който трябва да отговаря на изискванията за безопасност на работещите (използвайки го). Освен това строителните дейности засягат интересите не само на предприемача, собственика (друг законен собственик) на парцела, потенциалните потребители на съответния обект, но и на най-неопределен кръг лица. В крайна сметка издигнатият обект става част от съответното архитектурно (градоустройствено) пространство, като по този начин засяга обща формана определено място, неговата атмосфера, история (трябва да се отбележи, че всеки нов имот формира историята на населеното място, в което е построен).

Тъй като институтът на неразрешеното строителство е и основание за придобиване на право на собственост, е необходимо това основание да се съотнесе с някои други основания за придобиване на право на собственост, още повече че този въпрос често се среща в практиката.

На първо място е необходимо да се прави разграничение между неразрешен строеж и придобивна давност като основание за придобиване на право на собственост. Може ли да се придобие по придобивна давност право на собственост върху неразрешен строеж? Ето въпроса, който трябва да бъде разгледан<1>.

<1>Този въпрос беше повдигнат например в Укази на FAS MO от 5 октомври 2005 г., дело N KG-A40 / 9388-05; FAS SKO от 17 януари 2007 г. дело N F08-6506/2006; FAS ZSO от 28 февруари 2007 г. дело N F04-601 / 2007 (31413-A27-36).

Изглежда, че самоволното строителство и придобивната давност са институти, които съществуват на различни плоскости. Първоначално значението на нормите за придобивна давност се свежда до премахване на правната ситуация, която се развива в резултат на незаконното владение на обекта на правото на собственост на добросъвестен купувач и невъзможността на собственика да си върне изгубеното владение на определена вещ. В такава ситуация собственикът има само право на собственост, но не притежава владение, във връзка с което е лишен от реална възможност да се разпорежда с обекта на своето право. Добросъвестен, но незаконен собственик не може да извърши акт на разпореждане, тъй като не е собственик на обекта на своето владение. Следователно спорният обект излиза извън рамките на имуществения оборот, което законът и редът не могат да толерират. И тук голямо значение придобиват нормите за придобивна давност: ако незаконният собственик явно и добросъвестно притежава непрекъснато определена вещ като своя собственост за определено време, той става собственик на тази вещ и по този начин тя се поставя в имуществен оборот, тъй като сега незаконният собственик вече е собственик, който има възможност да се разпорежда с вашата вещ по свое усмотрение.

От това следва, че е възможно да се придобие право на собственост по силата на придобивна давност само за вещ, която е собственост на друго лице, с други думи, само за чужда вещ, което по-специално е посочено в Указа. на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 1998 г. N 8. Що се отнася до неразрешеното строителство, неоторизираният предприемач е единственото лице, което претендира да придобие правото на собственост върху такава конструкция, и разбира се, от по силата на параграф 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация няма и не може да бъде собственик на неразрешено строителство. Ако този собственик съществува, то докато правото му на собственост не бъде оспорено по установения ред, няма основание да се твърди, че обектът на неговото господство е самоволно строителство. В тази връзка всякакви действия на трето лице, изискващи признаване на собственост в последния случай, пораждат съмнения от гледна точка на правната коректност, но в същото време могат да бъдат отнесени към форма на оспорване на собствеността.

Освен това в тази насока прави впечатление, че съотношението на чл. 222 и ал. 1 на чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на който правото на собственост върху новосъздадено нещо се придобива от лицето, което го е създало, но само ако създаването на ново нещо е извършено в съответствие с изискванията на закона. Квалификацията на новосъздадения недвижим имот като неразрешен строеж сочи, че той е създаден в нарушение на императивните изисквания на закона, което изключва по силата на това правило придобиването на собственост върху него.

В тази връзка могат да се направят два извода. Първият извод е, че никаква давност за собственост не може да преодолее нарушенията на изискванията на закона при създаване на нова вещ. Същевременно има основание да се постави въпросът, че в контекста на чл. 234 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неоторизиран предприемач, който претендира за придобивна давност, няма да бъде добросъвестен. И това е още една причина за невъзможността да се приложат правилата за придобивната давност.

Вторият извод, който можем да направим, се отнася до фундаменталното съотношение на чл. 218 и 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Изглежда, че чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация е общо правило, уреждащо придобиването на собственост върху всяко (както движимо, така и недвижимо) новосъздадено нещо. Член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация като основание за придобиване на права на собственост има специално значение и е изключение от общото правило на чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това изключение, както изглежда, по силата на посоченото съотношение би трябвало да бъде (и е) много ограничително, без да предполага разпространено тълкуване.

Така виждаме връзката между института на неразрешеното строителство и отделни основания за придобиване на право на собственост в контекста на съществуващата практика. Едно доста повърхностно разглеждане на този въпрос обаче ни позволява да направим някои изводи относно самия институт на неразрешеното строителство като основание за придобиване на право на собственост - придобиването на право на собственост на основанието, предвидено в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, има изключителен характер, чието съдържание и граници ще бъдат разгледани по-долу.

В същото време гореизложеното не може да не повдигне още един, много практичен въпрос. Една проста аритметична операция ни позволява да заключим, че ако в момента е повдигнат въпросът за придобиване на собственост върху неразрешена сграда поради придобивна давност, тогава самата сграда е издигната преди влизането в сила на първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация, който включва чл. 222. Законът за влизане в сила на първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация със задна дата чл. 222 от Гражданския кодекс не е приложен, поради което по силата на чл. 5 от посочения закон към съответните отношения (в този случайсвързани с неразрешено строителство) следва да се прилагат нормите на закона, действал към момента на възникване и съществуване на тези отношения. Такъв закон е Гражданският кодекс на RSFSR от 1964 г.

Гражданският кодекс на RSFSR включва чл. 109, който се наричаше „Последици от неразрешено строителство на къща“ и съдържаше следните правила.

Гражданин, който е построил жилищна къща (вила) или част от къща (вила) без установено разрешение или без надлежно одобрен проект, или със значителни отклонения от проекта, или с грубо нарушение на основните строителни норми и правила, е няма право да се разпорежда с тази къща (вила) или част от къщата (дача) - продава, дарява, отдава под наем и др.

По решение на изпълнителния комитет на областния, градския, окръжния съвет на народните депутати в града такава къща (дача) или част от къща (дача) се разрушава от гражданина, който е извършил неразрешено строителство, или за негова сметка , или със съдебно решение могат да бъдат иззети безплатно и кредитирани във фонда на местния Съвет на народните депутати.

В случай на безвъзмездно изземване от гражданин въз основа на този член на жилищна къща (дача) или част от къща (дача), съдът може да лиши него и лицата, живеещи с него, от правото да използват тази къща (дача). ). Въпреки това, ако тези граждани нямат други жилищни помещения, подходящи за постоянно пребиваване, изпълнителният комитет на местния Съвет на народните депутати, на който е прехвърлена конфискуваната къща (дача), им предоставя други жилищни помещения.

От горните норми следва, че по своята структура и логика, с едно, но значимо за нашия въпрос изключение, тя съответства на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация: той се прилага само за жилищни сгради, издигнати от граждани, и няма нищо общо с нежилищни сгради, издигнати от неграждани.

Така възниква интересна правна ситуация, която на практика се разрешава по различни начини.<2>.

<2>Вижте например: Решения на FAS DO от 11 септември 2002 г., дело N F03-A04 / 02-1 / 1811; FAS SZO от 6 август 2003 г. дело N A05-9710 / 02-485 / 5, от 12 юли 2006 г. дело N A21-6467 / 2005; FAS UO от 13 октомври 2004 г., дело N F09-3333 / 04-GK.

Някои съдилища изключват признаването в тази ситуация на неразрешено строителство на нежилищна сграда, издигната от негражданин, позовавайки се на чл. 109 от Гражданския кодекс на RSFSR.

Други съдилища, в резултат на систематично тълкуване на съветското законодателство, водят до заключението, че като цяло съветското законодателство регулира последиците от неразрешено строителство на нежилищни сгради, издигнати от неграждани.<3>.

<3>Тук на първо място се използва Указът на Съвета на народните комисари на RSFSR от 22 май 1940 г. N 390, който предвижда разрушаването на всякакви неразрешени сгради по административен ред (вижте например: Указ на FAS ВСО от 14 май 2003 г. дело N A19-17497 / 02-22-F02-1325/03-S2).

Междувременно такова тълкуване на съветското законодателство далеч не е безспорно. Трябва да се признае, че в условията на държавен монопол върху земята, липсата на частна собственост върху недвижимо имущество от страна на стопански субекти и строго административно-командно регулиране на стопанската (включително строителна) дейност на държавните предприятия, въпросът за последиците на неразрешено строителство на нежилищни помещения от неграждани не може да стои в практическа равнина. Това, разбира се, ставаше дума за най-простите ежедневни случаи на самозаграбване на земя в селските райони, изграждането на различни жилищни сгради извън границите на собствения парцел или известни ограничения върху площта на жилищните сгради, собственост на граждани.

По този начин обективно стигаме до извода, че въпросът за последиците от неразрешеното строителство на нежилищни недвижими имоти от неграждани не е и не може да бъде регулиран от съветското гражданско право.

В тази връзка изборът между следните два метода за решаване на проблема се движи на практика: или да се прилагат нормите на Гражданския кодекс от 1964 г. и във всеки случай да се повдигне въпросът за неразрешено строителство пред съда, да се отговори на този въпрос в отрицателното или изключете индулгенцията за всичко, което е било построено преди влизането в сила на първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация. Този подход трябва да бъде подкрепен със следните аргументи.

Първо. Разширяването на правилата за неразрешени сгради върху нежилищни сгради, издигнати от неграждани, едва ли може да доведе до отрицателни последици за сградите, издигнати по време на съществуването на СССР, като се има предвид строгият контрол върху строителството по това време. Единственият въпрос, който може да възникне (и възниква) на практика, е свързан със загубата от настоящия собственик на сградата, построена през 70-те - 80-те години на миналия век, на съответните разрешителни. Този въпрос може да бъде разрешен в арбитражен съд чрез установяване на факт с правно значение, т.е. по реда на специално производство, в рамките на което е възможно да се установи фактът на издаване на документи (разрешителни), необходими по време на строителството на сгради. Ако по обективни причини е невъзможно да се установи този факт, препоръчително е да се установи опростена процедура за узаконяване на такива сгради на законодателно ниво.

Второ. По отношение на сградите, построени в началото на 90-те години на миналия век, е добре известно, че през този период на формиране на една по същество нова държава надзорът върху строителните дейности беше до известна степен отслабен, което на практика доведе до изграждане на сгради без получаване на необходими разрешения, със съществено нарушение на строителните и градоустройствените норми и правила, които могат да застрашат живота и здравето на неопределен кръг лица. Този последен аргумент обаче не е основният в полза на аргументирания подход. Явно основното тук е, че имаме работа с класическа празнота в закона. Поради горните причини, разбира се, законодателят в началото на 60-те години на ХХ в. не е имало основания за широко разбиране на института на неразрешеното строителство. Междувременно промените в социалните отношения в началото на 80-те - 90-те години на ХХ век. направи института на незаконното строителство изключително актуален именно по отношение на нежилищни сгради, издигнати от неграждани. Законовата уредба на разглеждания въпрос обаче дойде малко по-късно поради обективни причини. Следователно във връзка с правното регулиране на неразрешеното строителство на нежилищни сгради от неграждани се е образувал вакуум, който може и трябва да бъде запълнен чрез прилагане по аналогия със закона (член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация). ), нормите за неразрешени сгради от Гражданския кодекс от 1964 г. към нежилищни сгради, издигнати от неграждани. В тази връзка трябва да кажем, че целият този проблем можеше да не се случи, ако законодателят в даден момент в Закона за влизане в сила на първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация би го прикрепил към чл. 222 в частта, която ни интересува със задна дата.

Друг общ въпрос, свързан с този институт, може да се формулира по следния начин: вписването на собственост върху недвижим имот пречка ли е за предявяване и удовлетворяване от съда на исковете на лице, което се смята за заинтересовано от разрушаването на такъв обект като неразрешена сграда? Въпросът е от голямо практическо значение, а и в по-обща перспектива. Това е въпрос за правилните форми на оспорване на регистрираната собственост.<4>.

<4>Такива въпроси се повдигат по-специално в постановленията на FAS SKO от 4 февруари 2004 г., дело № F09-117 / 04-GK; от 27 февруари 2007 г. дело № Ф09-47 / 07-С6.

Изглежда, че наличието на държавна регистрация в този случай не е пречка за съда да вземе решение за разрушаване на неразрешена структура, тъй като по своето естество иск за разрушаване на неразрешена структура, чиято собственост е регистрирана, е специфична форма за оспорване (обезсилване) на вписаната собственост, която е изрично предвидена в закона. По същество с предявяването на това изискване заинтересованото лице оспорва основанието за вписване, т.к. основание за предприемане на съответните действия от регистриращия орган. Предмет на доказване по делото ще бъде, че съответният недвижим имот е създаден в нарушение на изискванията на закона, т.е. не е налице основната предпоставка за възникване на правото на собственост върху новосъздадената вещ (чл. 218 от ЗС). Гражданския кодекс на Руската федерация).

В същото време въпросът за съдбата на регистрационния впис (решението на регистриращия орган като ненормативен акт) не е от принципно значение, тъй като тук това вписване (решение) придобива изключително технически характер, който се свежда до до техническо определяне на съдбата на вписването в регистъра. От момента на влизане в сила на съдебното решение за разрушаването на неразрешената сграда, чиято собственост е вписана, правно спорният обект умира. Той вече не съществува в очите на органите на реда и няма значение кога - след ден, седмица, месец - ще бъде извършено същинското му събаряне. От това следва, че не е необходимо първо да се обезсили решението на регистриращия орган за регистрация на собствеността върху сградата, което по-късно се оказа неразрешено (отбелязваме в скоби, че са възможни ситуации, когато няма да има основания за обезсилване решението за регистрация). Следователно съдът, като е взел решение за разрушаване на неразрешена сграда, трябва да изпрати копие от решението на регистриращия орган за извършване на техническа операция по същество, като направи съответното вписване в регистъра. Такъв извод е и практически оправдан, тъй като прегражда пътя на злоупотребите, които се извършват в момента от страна на неоторизирани разработчици - ответници по този тип дела. Тази злоупотреба се състои в това, че загубил процеса, неупълномощен строителен предприемач се стреми, използвайки съществуващото вписване в регистъра на собствеността си върху законно вече починал обект, да го продаде на трето лице и впоследствие е възможно, да се самоунищожи, което води до нарушаване на интересите на трето лице (купувач), дестабилизиране на оборота.

Характеристики на неразрешено строителство

Характеристиките на неразрешеното строителство могат да бъдат разделени на две големи групи.

Първата група решава въпроса коя сграда според нейните физически (технически) характеристики може да бъде призната за неразрешена.

Член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация първоначално, разбира се, е предназначен за новосъздадени (създадени) недвижими имоти, които са такива сами по себе си. физически характеристики(Член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Понякога в правната практика има мнение, че следователно обект на незавършено строителство не може да бъде признат за неразрешено строителство, тъй като всъщност не е сграда, завършен обект; обектът на незавършено строителство е така да се каже "в строеж". Невъзможно е да се съгласим с този извод, тъй като обектът на незавършено строителство е обект на недвижим имот по силата на пряко указание на закона. В тази връзка етапът на строителство няма нищо общо с възможността строителният обект да бъде признат за неразрешен строеж.

Но основанията за такава рестриктивна правна разпоредба може да породят някои съмнения: защо тя се прилага само за недвижими имоти?<5>Че така наречените временни постройки от леко издигнати конструкции не могат да отговарят и на трите признака на произвол в строителството? Изглежда, че могат. В тази връзка има основания за прилагане на правилата за неразрешено строителство към обекти, които не са свързани с недвижими имоти по аналогия със закона (член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

<5>Тези въпроси са повдигнати по-специално в решенията на FAS UO от 20 октомври 2005 г., дело № Ф09-3434 / 05-С6; FAS VSO от 18 октомври 2006 г. дело N A19-46434 / 05-23-47-Ф02-5506 / 06-С2 и много други.

Друг проблем, който възниква в практиката, е въпросът дали правилата за самоволно строителство се прилагат за преустроени недвижими имоти. От гледна точка на буквалния прочит на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация е очевидно, че не е, тъй като се отнася до новосъздадения обект на недвижим имот. Ето защо законът използва такава санкция като разрушаване. Междувременно неоторизиран реконструиран обект може също да отговаря на трите критерия за класифициране на сграда като неразрешена (не бива да се пренебрегва, че такава форма на реконструкция като разширение се извършва на място, върху което предприемачът (реконструкторът) може да няма права ).

Възможността за прилагане на правилата за неразрешено строителство към неразрешена реконструкция следва от Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 26 юли 2005 г. N 665/05. Изглежда обаче, че тази правна позиция трябва да бъде развита. Трябва да се признае, че чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация не урежда въпросите за неразрешена реконструкция. Следователно има всички основания да се прилагат нормите за неразрешени сгради към случаите на неразрешено преустройство по аналогия със закона (член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това се дължи и на практически причини. Как съдът ще приложи такава санкция като разрушаване в случаите, когато преустройството се изразява в надстрояване на имота, неговото преустройство или други строителни дейности, засягащи конструктивните характеристики на преустроения обект? Здравият разум подсказва, че в повечето случаи не е препоръчително разрушаването на целия преустроен обект, но чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Прилагането на нормите за неразрешено строителство към неразрешено преустройство, по аналогия на закона, също позволява по аналогия да се приложи такава санкция като разрушаване. По отношение на изграждането на нов обект, разрушаването му не означава нищо повече от възстановяване на земята, върху която се строи, привеждането й в първоначалното й състояние. В случай на нерегламентирана реконструкция обаче такава санкция като разрушаване трябва да се разбира като възстановяване на реконструирания обект, привеждайки го в състояние, предшестващо реконструкцията. И само ако няма техническа възможност за такова възстановяване, реконструираният обект трябва да бъде съборен като цяло.

Втората група характеристики се отнася до критериите за класифициране на сградите като неразрешени. Както споменахме, има три от тези критерии, като наличието на който и да е от тези критерии е достатъчно, за да се квалифицира сградата като неразрешена.

Събаряне на неразрешена сграда. Изисквания за разрушаване на неразрешени сгради

На първо място е необходимо да се определи процедурата за разрушаване на неразрешени сгради, въпреки че на пръв поглед това е въпросът, с който трябва да завърши представянето на въпроса за разрушаването като цяло. Обаче не е така.

В момента в практиката се използват две алтернативни процедури за събаряне на неразрешени сгради. Първият е съдебната процедура за събаряне, когато заинтересовано лице се обръща със съответен иск до съда, който разглежда делото по същество и решава дали да уважи иска или да отхвърли иска. Вторият ред е административната процедура за разрушаване на неразрешени сгради, чиято същност е следната: в много субекти на федерацията, общините има специални органи, които най-общо казано могат да се нарекат комисии за борба с неразрешеното строителство. Правомощията на тези комисии включват наблюдение на строителни обекти на съответната територия, установяване на нарушения по време на строителството и предявяване на изисквания за тяхното отстраняване. Апотеозът на дейността на комисията обаче е издаването на административно решение за събаряне на неразрешено строителство, което е основание булдозери (специална строителна техника) да отидат на строителната площадка и да съборят съответния обект. В контекста на съдебната практика въпросът за възможността за съществуването на такава процедура за разрушаване възникна, когато съдилищата разглеждаха дела за оспорване на решенията на горепосочените комисии за разрушаване на неразрешени сгради (глава 24 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация). В същото време юриспруденцията клони към негативно държаниедо самата възможност за вземане на решение за разрушаване на неразрешена сграда по административен ред. Основание за този подход е чл. 35 от Конституцията на Руската федерация, по силата на който никой не може да бъде лишен от собствеността си освен по решение на съда, както и общи разпоредбигражданското право, забраняващо произволната намеса на държавата в личните дела<6>.

<6>Най-голямото оправдание за този подход е намерено в постановлението на FAS SKO от 25 октомври 2005 г. N Ф08-5125 / 2005, което по-специално гласи: „Първоинстанционният съд удовлетвори изискванията на жалбоподателя, като правилно се позова на факта, че заповедта не отговаря на член 35 от Конституцията на Руската федерация, който предвижда възможността за лишаване от права на собственост само въз основа на съдебно решение ... В допълнение, решението за разрушаване на неразрешени сгради не попада в рамките на компетентността на административните органи.Гражданското законодателство се основава на признаването на равенството на участниците в отношенията, регулирани от него, неприкосновеността на собствеността, недопустимостта на произволна намеса от когото и да било - било в частни дела, съдебна защитанарушени права (член 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Заповедта за разрушаване до известна степен нарушава всяка от тези основни разпоредби на гражданското право ... Действащото законодателство не дава на административните органи правото да решават за разрушаването на неразрешени сгради, следователно само съдът може да взема такива решения.

Срещу подобен подход обикновено се изтъква следният аргумент. По силата на алинея 2 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост върху неразрешено строителство не възниква. И така, от какво в този случай лишава тази комисия предполагаемия неоторизиран предприемач? Вероятно не право на собственост, защото то не може да възникне по принцип при самоволно строителство. Срещу тази позиция могат да се изтъкнат контрааргументи, от една страна, оправдаващи нейната неточност, а от друга страна, сочещи нейната хитрост.

Първо, критикуваната позиция се основава на игра на думи. Да, наистина, собствеността върху сградата не възниква, следователно взетото по административен ред решение за разрушаване на неразрешена сграда не попада в разпоредбата на чл. 35 от Конституцията на Руската федерация. Но логично (и правно) основанието за вземане на това решение е квалифицирането на съответната сграда като неразрешена, и обратно, последицата от квалифицирането на сградата като неразрешена е решението за нейното събаряне. По този начин, по един или друг начин, в административната процедура се взема решение дали предприемачът може да има право на собственост върху обекта, който се изгражда или строи от него.

На второ място, изследването на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация (по-специално, неговият очевиден първоначален фокус само върху недвижими имоти) предполага идеята, че се отнася до факта, че правото на собственост върху неразрешено строителство не възниква като обект на недвижими имоти . Готови ли са обаче всички за извода, че предприемачът няма никакви права по отношение на обекта, който строи? Изглежда, че предприемачът има право на собственост върху строящия се обект като обект на движимо имущество, като комплекс от строителни материали. В противен случай се получава необяснима ситуация. Строителството винаги се извършва от строителни материали, които са собственост на доставчика на същите Строителни материалистрана (клиент (разработчик) или изпълнител, по-рядко - инвеститор) до момента на действителното им използване в работата. От този момент правно релевантните материали загиват, ставайки част от едно цяло (обект в процес на изграждане). Ако не стигнем до извода, че преди държавната регистрация на собствеността върху новосъздадения недвижим имот, предприемачът няма право на собственост върху този обект като обект на движимо имущество, ще стигнем до трудно допустимия извод, че съответни строителни материали, работи се инвестират на нищото, в някакъв обект, който не е ничия собственост, т.е. е до известна степен ничий обект, в ежедневния смисъл обект без собственик.

От това следва, че взетото по административен ред решение за разрушаване на неразрешен строеж засяга правото на строителя на имота върху строителната площадка и не се касае за нищо повече от административно отнемане на собственост, което пряко нарушава чл. 35 от Конституцията на Руската федерация. Следователно в действащата правна уредба е възможна само една процедура за събаряне на неразрешени постройки – съдебната.

След разрешаването на този проблем е необходимо да се установи кой има право да постави пред съда въпроса за разрушаването на неразрешена структура. Този въпрос е изключително сложен.

В същото време няма съмнение (включително на практика), че собственикът на парцела, върху който е издигната сградата, има право да предяви съответен иск.<7>.

<7>Разглежданият въпрос е отразен по-специално в постановленията на FAS SZO от 28 октомври 2004 г., дело № A21-12438 / 03-C2; от 16 февруари 2007 г. дело N A66-9114 / 2005 г.

Но веднага възникват много други въпроси, първият от които трябва да бъде следният: има ли право собственикът да претендира на някакво основание за класифициране на сградата като неразрешена? Има два възможни подхода към този въпрос.

В съответствие с първия от тях собственикът на някое от тези основания има право да предяви иск за разрушаване на неразрешена сграда. Може да има само едно оправдание за такъв подход – абсолютният характер на правото на собственост.

Междувременно подобен подход не може да не предизвика възражения. Според нас заслужава внимание позицията, по силата на която собственикът има право да заяви искане за разрушаване на сграда, издигната в неговия поземлен имот, само на първото от основанията за квалифициране на сградата като неразрешена, а именно в гр.д. случай, когато собственикът не е предоставил на неупълномощения предприемач никакво право върху неговия парцел и ако го е направил, той не е дал разрешение за строеж на обекта, който е издигнат от неупълномощен предприемач.

Не е ясно обаче какви права и законно защитени интереси на собственика са засегнати в случай, че наемателят на неговия парцел, имайки разрешението на собственика, е издигнал недвижим имот, да речем, без да получи разрешение за строеж? В тази връзка, поради липсата на положителен отговор на този въпрос, правото на собственика в такава ситуация да предяви иск за разрушаване на неразрешена сграда се оказва много нестабилно.

Въпреки това, дори ако първият подход преобладава на практика, за нас е важно да фиксираме, че собственикът ще има само правото, но не и задължението да подаде иск за разрушаване на неразрешена конструкция, издигната върху неговия парцел.

Втората практическа трудност, свързана със собственика като ищец при събарянето на неразрешен строеж, се корени в въпроса за давностния срок за предявяване на такъв иск.<8>.

<8> Този проблемповдигнати например в Постановление на FAS VVO от 25 април 2002 г., дело N A43-10529 / 01-22-380.

От една страна може да има основание да се заключи, че това изискване, на основание чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация общият давностен срок е три години от момента, в който собственикът е разбрал или е трябвало да разбере за нарушението на правото си, т. за неразрешено строителство в неговата земя. От друга страна, няма достатъчно теоретични или практически основания за подобно заключение. По отношение на съдържанието си и, най-важното, по отношение на последиците от удовлетворяване на иска на собственика за разрушаване на неразрешена сграда, това не е нищо повече от отрицателно изискване (член 304 от Гражданския кодекс на Руската федерация) , за които не се прилага давностният срок (член 208 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Можем да стигнем до това заключение по два начина: или чрез общото идентифициране на иска за разрушаване, подадено от собственика, както и от друг субект на иск за липса на експлоатация, с иск за несъответствие, или чрез прилагане на нормите за несъответствие искове за съответствие с иск за разрушаване въз основа на аналогията на закона (член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация). От практическа гледна точка едно различно заключение е лишено от всякакъв смисъл. Представете си следния случай. Собственикът настоява за събаряне на неразрешената постройка. Ответникът (неупълномощен предприемач) декларира, че давностният срок е пропуснат. Съдът, след като установи, че исковете са предявени извън давностния срок, отхвърля иска на това основание. Подобно развитие на събитията ни най-малко не спасява неупълномощения предприемач от разрушаване, тъй като собственикът може впоследствие да предяви отрицателен иск, в рамките на който съдът ще разгледа същия кръг от въпроси, както при разглеждането на иск за разрушаване на неразрешена сграда .

Голям проблем за практиката е възможността за участие на прокурор или различни надзорни органи (например органи, упражняващи строителен надзор) в случай на разрушаване на неразрешено строителство като ищец.<9>.

<9>За това вижте: Резолюции на FAS PO от 18 май 2004 г., дело N A12-5243/02-S20, от 5 май 2005 г., дело N A06-3965U-4/04; FAS SZO от 28 октомври 2004 г. дело N A21-12438 / 03-C2.

Прокурори и различни надзорни органи настояват за разрушаване на неразрешени сгради. Съдилищата разглеждат тези искове по същество, като вземат решения за разрушаване на неразрешени сгради или отказват да удовлетворят тези искове.

В същото време правата на прокурора да участва в арбитражния процес са ограничени от чл. 52 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, по силата на който прокурорът в определени случаи има право да предяви пред арбитражния съд следните изисквания: за недействителност на сделки, за прилагане на последиците от недействителността на сделката, за обезсилване на нормативни правни актове, за обезсилване на ненормативни правни актове. Изискването за разрушаване на самостроежи в чл. 52 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация не се споменават, във връзка с което единственият извод от гледна точка на арбитражния процес е изводът, че прокурорът няма право да предявява искове пред арбитражния съд за разрушаване на неразрешена сграда. В същото време подходът на законодателя, насочен към ограничаване на правата на прокурора да участва в арбитражния процес, е съзнателен.

Приблизително същата ситуация се развива по отношение на правото на различни държавни (общински) органи да отправят искания за разрушаване на неразрешени сгради. В съответствие с чл. 53 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, тези органи имат право да сезират арбитражния съд в случаите, предвидени в закона. В нашата правна система обаче няма закон, който пряко или косвено да дава на който и да е орган правото да подаде иск пред арбитражен съд за разрушаване на неразрешена структура (в същото време случаите на подаване на такива искове от органи, упълномощени да управляват Държавна (общинска) собственост, очевидно, не са предмет на този член, тъй като тези органи действат в процеса като представители на собственика на съответните поземлени имоти, върху които са издигнати незаконни сгради от трети лица (неоторизирани предприемачи)).

В тази връзка практиката разкри пропуск, който представлява много сериозен проблем при прилагането на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време самото съществуване на този проблем и неговото разрешаване зависят от подхода, който възприемаме към процедурата по събаряне на неразрешени сгради. В случай, че признаем административната процедура за събаряне, няма нужда да допускаме както прокурора, така и съответните надзорни органи до арбитражния процес в съответната категория дела, тъй като те имат право да се обърнат към комисията, която споменахме. и поставят въпроса за постановяване на решение за събарянето по административен ред . Ако обаче признаем само една, съдебна, процедура за разрушаване на неразрешени строежи и основанията за този извод, както посочихме, се коренят не в волунтаризъм, а в обективна оценка на съществуващата система на правно регулиране, особено по отношение на основните основи на последното, ще стигнем до разочароващо заключение, че при съществуващата уредба на правата на прокурора и надзорните органи да предявяват искове до съда за разрушаване на неразрешени сгради, няма да има да се постави въпросът за факта, че конкретна неразрешена сграда трябва да бъде разрушена (прокуратурата и надзорните органи нямат право да правят това, собственикът, ако дори има право да предяви такъв иск, не е длъжен да го направи така че и множество случаи не могат да бъдат изключени, когато собственикът на парцела и предприемачът са едно и също лице). Така разпоредбите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, значителна част от съдържащите се в тях санкции ще останат неприложими, а самите тези разпоредби ще останат практически неактивни.

Така практиката разкрива груб дисбаланс в механизмите за прилагане на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация има два възможни начина за намиране на подходящия баланс.

Първият се отнася до възможни законодателни инициативи, насочени към даване на прокурора, съответните надзорни органи, действащи в интерес на неопределен брой лица, както и държавата, правото да предявят иск пред арбитражния съд за разрушаване на неразрешена сграда .

Вторият подход включва оценка на възможността за идентифициране в системата на правното регулиране правото на посочените лица да предявяват посочените претенции. Последният подход изглежда по-реалистичен от практическа гледна точка и намира своето оправдание в основните принципи на правното регулиране. Нека дадем възможна обосновка за идентифициране в съществуващата правна система на правото на надзорния орган, в рамките на своята компетентност, да обяви искане за разрушаване на неразрешена сграда. Какви са правомощията на държавния (общинския) орган? Изглежда, че това не е нищо друго освен елемент от правния му статус, както елемент от правния статус на гражданина са неговите права. Какво би казал един гражданин, ако му бъдат предоставени определени права, които той има право да упражнява (защитава) само в случаите, предвидени от закона (с други думи, ако прилагането или защитата на определено право е поставено в зависимост от това дали законодателят забравихте или не забравихте да посочите в този или онзи закон такава възможност)? Изглежда, че мнозинството от гражданите биха отговорили единодушно на този хипотетичен въпрос, както следва: дадено при такива условия право не е никакво право, тъй като всяко право предоставя свободната възможност на неговия правоносител да защити и упражни това право по съдебен ред. По същия начин може да се стигне до извода, че правомощията на този или онзи орган, чието изпълнение е съдебно поставено в зависимост от всякакви обстоятелства, строго погледнато, не са правомощия. Всъщност съдилищата са създадени само за разрешаване на спорове, свързани с прилагането (защитата) на права и правомощия.

Въпросът за възможността за предявяване на иск пред съда за разрушаване на неразрешени сгради от лица, посочени в последната алинея на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. лица, за които запазването на сградата нарушава техните права и законни интереси или представлява заплаха за живота или здравето им<10>.

В съответствие с първия подход, нормата на разглеждания закон предвижда условия, при които се изключва удовлетворяването от съда на изискването за признаване на правото на собственост върху неразрешена структура, но не предоставя правото на посочените лица в тях да правят искания за разрушаване на неразрешени структури.

Невъзможно е да се съгласим с такъв подход. Първо, той не взема предвид факта, че тези трети страни могат да бъдат субекти на негаторен иск. Но основното дори не е това. Трудно е да си представим съд, който да отхвърли иск за разрушаване на неразрешена сграда на основание, че ищецът не се интересува от предявените искове, ако това лице докаже, че запазването на сградата нарушава неговите права и законни интереси или представлява опасност за живота или здравето му. Подобно съдебно решение може да се квалифицира само по един начин – това е отказ от правосъдие, който не може да се счита за допустим. Друго нещо е, че съответният ищец трябва да докаже, че запазването на сградата нарушава неговите права или интереси или представлява заплаха за живота или здравето му.

Нека сега разгледаме няколко въпроса, свързани с правилния ответник по делото за неразрешено разрушаване.

Както следва от текста на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неразрешеното строителство подлежи на разрушаване от лицето, което го е извършило, или за негова сметка. Тази разпоредба на закона, изглежда, трябва да се тълкува по следния начин. Съдът може да наложи задължението за разрушаване на неразрешена конструкция както на лицето, извършило строителството, така и на друго лице, което има възможност да представи подходяща фактура на неоторизирания предприемач. Нека разгледаме и двата случая.

На практика няма особени затруднения в случаите, когато неразрешено строителство е извършено от лице, в чието владение се намира сградата към момента на спора. Такова лице основателно се признава за надлежен ответник по делото. Тук е необходимо само да се има предвид, че лицето, което е извършило строителството, трябва да се разбира и като правоприемник на това лице в случаите, когато наследяването е извършено в резултат на реорганизация на лицето, което е извършило строителството .

В същото време съществуват определени спорове относно възможността и условията за налагане на задължението за разрушаване на лице, което не участва в създаването на неразрешена структура. Класически практически пример за това е, когато неразрешена сграда е продадена (пусната в обращение) от неоторизиран предприемач. В тази връзка, на първо място, трябва да се отбележи, че получаването на неразрешена сграда във владение на лице, което не я е извършило, е възможно по сделка (по правило продажба), която може да бъде квалифицирана само като нищожни (клауза 2, член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това поставя и въпроса за възможността за прилагане на последиците от недействителността на сделката под формата на двустранна реституция. Що се отнася до задължението на продавача (неоторизиран предприемач) да върне на купувача цената на прехвърлената неразрешена сграда в изпълнение на споразумението за нейната покупко-продажба, няма съмнение. Въпреки това, понякога съдилищата смятат, че двустранната реституция е невъзможна в случаи от този вид, тъй като връщането на неразрешената сграда на продавача в такава ситуация би означавало съществуването или възникването от страна на продавача на правото на собственост по отношение на неразрешено строителство.<11>.

Този подход обаче поражда фундаментални съмнения. Механизмът за реституция (клауза 2, член 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация) е техническа операция, която по същество отразява изпълнението на договора. По силата на това естество реституцията по никакъв начин не може да бъде основание за извода за възникване на някакво право на продавача. Следователно реституцията по отношение на разглежданите отношения е възможна и целесъобразна.

Когато се извършва реституция, изглежда, че продавачът на неразрешената постройка трябва да бъде длъжен да я събори. Въпреки това, в случай, че заинтересованото лице повдигне пред съда само въпроса за разрушаването на неразрешената конструкция (и това лице никога няма да бъде страна по сделката), съдът трябва да разреши спора по същество и, ако има са основание за това, задължава лицето, срещу което е предявен искът, да разруши неразрешената конструкция.(включително купувача на сградата, който впоследствие не е лишен от възможността да признае съответната сделка за недействителна, прилагайки последиците от недействителността). на сделката под формата на едностранна реституция (връщане на покупната цена), както и възстановяване на разходите за разрушаване).

По-сложен (и дори по-рядък) е случаят с предявяване на искания за събаряне на нерегламентиран строеж към неговия купувач в ситуация, в която продавачът (лицето, извършило строежа) не присъства, тъй като е ликвидиран. Според първия подход такъв купувач не може да бъде задължен да събори неразрешения строеж, тъй като той е добросъвестен купувач на строежа и нарушеното му право не може да бъде възстановено, ако съдът постанови събарянето му. Изглежда обаче има основание за друго заключение. Купувачът в този случай може да бъде задължен да събори сградата като действителен собственик. Въпросът за неговата добросъвестност няма значение при разглеждане на делото, тъй като добросъвестността на приобретателя по силата на закона има значение само в рамките на ревандикацията и придобивната давност. В същото време интересът на купувача трябва да бъде правилно съпоставен с интересите на неопределен кръг от лица, които могат да бъдат засегнати от запазването и движението на неразрешено строителство. Не трябва да забравяме за общата императивна забрана за притежаване на неразрешено строителство.

Изисквания за признаване на собственост върху неразрешено строителство

Нека анализираме случаите, когато съдилищата разглеждат искове за признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда за всяко от основанията за класифициране на сграда като неразрешена.

Първата причина за класифициране на сграда като неразрешена се отнася до строителството при липса на права върху поземлен имот. В тази връзка следва да се споменат промените в параграф 3 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който влезе в сила на 1 септември 2006 г. Като се има предвид съдебната практика, която е разработена и изглежда не е загубила своята релевантност, ще разгледаме прилагането от арбитражните съдилища на ал. 1 т. 3 чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация (в старата версия), според който правото на собственост върху неразрешена сграда може да бъде признато от съда на лице, което е извършило строителството на място, което не принадлежи него, при условие че този обект е предоставен на това лице по начина, предвиден в закона за издигнатата сграда.

Въз основа на тази разпоредба на закона неоторизирани предприемачи, които са построили върху поземлен имот на публичен собственик, много често се обръщат към арбитражните съдилища с иск за признаване на собствеността върху неразрешеното строителство срещу упълномощените органи за управление на съответната собственост. В същото време ответникът по делото не възрази срещу признаването от съда на правото на собственост върху неразрешения обект на недвижим имот, като посочи, че парцелът ще бъде предоставен за издигнатата сграда, ако посоченото изискване е изпълнено. Често като доказателство по делото фигурира т. нар. гаранционно писмо на публичния собственик на земята, чието съдържание е сходно с посочените възражения по иска.

Практиката на съдилищата в такива случаи е разделена<12>. Някои съдилища считат такива доказателства за напълно достатъчни и допустими, което прави възможно удовлетворяването на искове.

<12>Вижте например: Укази на FAS DO от 22 ноември 2005 г., дело N F03-A51 / 05-1 / 3388; FAS UO от 12 април 2006 г. дело № Ф09-2535 / 06-С3; FAS ZSO от 31 юли 2006 г. дело N F04-4222 / 2006 (24307-A03-22).

Други съдилища, които трябва да бъдат подкрепени в разглеждания въпрос, отказват да удовлетворят подобни искове, като признават посочените доказателства за недопустими.

В подкрепа на този подход могат да се приведат и следните аргументи. Първо, удовлетворяването на изискването за признаване на правото на собственост в такава ситуация не би означавало нищо повече от съдебно решение при условие за последващо предоставяне на парцел за издигнатата сграда, което е процедурно немислимо. Това е още по-немислимо, като се имат предвид следните обстоятелства: първо, действително споменатото гаранционно писмо не задължава никого с нищо, тъй като е напълно празен юридически документ; второ, поземленото законодателство не предвижда процедура за предоставяне на парцели за вече издигнати неразрешени структури, чиято собственост е призната от съда. Кодексът за земята обаче съдържа задължителни правила относно предоставянето на парцели за строителство, които според нас могат да бъдат заобиколени от споменатата схема.

В това отношение изглежда, че тези съдилища, които в подобни ситуации отхвърлят иска, са прави. Възможно е нещо подобно да е видял и законодателят, който е изключил нормата, която е била основание за представяне на тези изисквания пред съда.

Но приемането на съответния Закон за изменение на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация повдигна на практика въпроса за неговото действие във времето. Прилага ли се за случаи на изграждане на неразрешена конструкция преди въвеждането й в действие? На този въпрос според мен може да отговори чл. 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

От нормите на този член можем да заключим, че ако основанията за класифициране на сграда като неразрешена са възникнали преди 1 септември 2006 г. (т.е. преди този момент да започне строителството със съответните нарушения), старата версия на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като отношенията, свързани с неразрешено строителство (това е едновременно възможно разрушаване, но и възможна легализация), са възникнали преди влизането му в сила. В същото време, с посоченото разрешаване на нашия въпрос, във всички случаи узаконяването на сградата по съдебен ред ще бъде невъзможно. И така, за какви случаи беше ал. 1 т. 3 чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация? Изглежда, че става дума за случаи, когато е издигната неразрешена сграда върху поземлен имот, който не е публична, а частна собственост, и впоследствие въпросът за правата върху поземления парцел е уреден между собственика и предприемача.

По-рано ал. 2 (сега ал. 1) т. 3 Чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация предлага друга причина за легализирането на неразрешено строителство, свързана с наличието (липса) на права върху поземлен имот от предприемача. Става въпрос за случаи, в които собственикът и неоторизираният предприемач са различни лица и се свежда до следното. Ако дадено лице (неупълномощен предприемач) е построило сграда върху чужда земя без разрешението на нейния собственик, последният има избор: да поиска или разрушаването на посочената сграда, или признаването на собствеността върху тази сграда с обезщетение на трето лице за направените от него разноски по изпълнението на сградата в размер, определен от съда.

Предизвиква недоумение и раздразнение и измененията, направени в разглеждания параграф от законодателя във връзка с така наречената амнистия за дача, която установява опростена процедура за узаконяване на неразрешени сгради, издигнати от граждани върху техните парцели. Тези промени имаха за цел да изградят известен мост между чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация и специално законодателство, което трябваше да установи, че признаването на правото на собственика на парцел върху сградата, издигната от него на последната сграда, е възможно не само в съда, но и по опростен, друг от закона ред. Както обаче, за съжаление, често се случва, такова намерение на законодателя да се преведе в норма не беше предназначено, тъй като коментираният параграф, подчертаваме това отново, не се отнася до случаите на строителство на неразрешени сгради от собственика върху неговия поземлен имот, но за случаи на строителство от трето лице (например съсед) върху чужда земя на неразрешено строителство. Човек може само да се учуди, че изменението на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предвид целите, поставени от законодателя, се оказа толкова трудна задача, че не беше възможно да се изпълни правилно.

Следващата причина за класифицирането на дадена сграда като неразрешена е нейното изграждане без получаване на необходимите разрешителни, в контекста на арбитражната практика това е разрешение за строеж.

На практика много остро стои въпросът дали по принцип е възможно да се узакони по съдебен ред дадена сграда, в случай че тя е издигната без необходимите разрешителни.

Според първия подход такава легализация е напълно възможна.<13>. Основание за този извод е следното тълкуване на последната алинея на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Този параграф само установява условията, при които е невъзможно да се узакони неразрешен строеж по съдебен ред, и следователно предвижда възможността за узаконяване на неразрешен строеж във всички случаи, които не попадат пряко в условията, посочени в него за невъзможност на легализирането му. С други думи, неоторизиран предприемач е длъжен да докаже в съда, че запазването на неговото неразрешено строителство не нарушава правата и интересите на трети страни и не представлява заплаха за живота или здравето на гражданите. Доказателствата, представени в същото време пред съда, включват заключение на строителна експертиза, която показва, че издигнатата сграда отговаря на строителните и градоустройствените норми и правила, заключение на органите за противопожарна охрана, енергиен надзор, писма от ползватели на съседни земи. които не възразяват срещу узаконяването на сградата и др.

<13>Този подход е отразен по-специално в решенията на FAS PO от 23 юни 2005 г., дело № A55-17521 / 04-14; FAS VSO от 21 ноември 2006 г. дело N A19-12785 / 06-16-F02-6141 / 06-C2; от 7 декември 2006 г. дело N A74-2172 / 06-F02-6555 / 06-C2.

Има основни възражения срещу този подход, във връзка с които предлагаме да подкрепим позицията на онези съдилища, които никога и при никакви обстоятелства не считат за възможно да се удовлетвори изискването за признаване на правото на собственост върху неразрешена конструкция, издигната без разрешение за строеж<14>. Причините за този подход са следните.

<14>Вижте например: Укази на FAS MO от 17 февруари 2003 г., дело № KG-A40 / 352-03; FAS SKO от 17 януари 2007 г. дело N F08-6899/2006.

Удовлетворяването на вземането в такава ситуация необосновано поставя в неравностойно положение добросъвестните предприемачи, получили разрешение за строеж, и неоторизираните предприемачи, които нямат такова. Оказва се, че получаването на разрешение за строеж съвсем не е задължително. Можете да строите без него и да признаете правото на собственост в съда.

Освен това разглеждането от съда на такива искове като цяло не съдържа спор и следователно не представлява предмет на съдебен спор. Всъщност при разглеждането на подобни дела съдът замества административния орган, който издава разрешенията за строеж - все пак по същество не става дума за нищо друго освен за издаване на последващо разрешение за строеж по съдебен ред. В тази връзка съвсем основателен е въпросът, който възниква в практиката: кой е правилният ответник по делото? Не е възможно да се даде отговор на този въпрос, тъй като просто не може да има такова дело в съда.

И накрая, основното. Член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация никога не е предвиждал и не предполага възможността за признаване от съда на правото на собственост върху неразрешена сграда, издигната без получаване на разрешение за строеж. Нека се обърнем към структурата на нормите на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Параграф 1 на чл. 222 определя критериите за класифициране на сграда като неразрешена.

Параграф 2 на чл. 222 определя общия режим на неразрешеното строителство: собственост върху него не възниква и то подлежи на разрушаване.

Параграф 1, ал.3, чл. 222 посочва единственото основание за признаване на правото на собственост върху неразрешена структура по отношение на въпроса за правата върху поземления парцел, върху който е издигната.

Параграф 3, ал.3 на чл. 222 логично следва от предходната алинея и казва, че дори в този единствен случай на признаване на правото на собственост върху неразрешена сграда, такова признаване по съдебен ред е невъзможно, ако запазването на сградата нарушава правата и интересите на трети лица и представлява заплаха за живота и здравето на гражданите. Тоест този параграф установява само безусловни основания, изключващи узаконяването на сграда по отношение на съществуващите основания за узаконяване на неразрешена сграда.

Такава структура на коментираната норма е напълно оправдана и се обяснява с факта, че основанията за квалифициране на една постройка като неразрешена са по същество различни. Едно нещо е, ако сградата е неразрешена само поради липсата на права върху поземлен имот, който е частна собственост. По същество, ако подходим към въпроса, така да се каже, исторически, именно от заграбването на земята е израснал институтът на самоволното строителство. И тук проблемите с неразрешеното строителство са частен въпрос на собственика и предприемача. Следователно има място за сделка между тях, която санира самоволното строителство. Развитието на градовете, технологиите и увеличаването на мащаба на строителството доведоха до разширяване на императивните изисквания към последното. Строителството трябва да бъде извършено в съответствие с издаденото разрешение, което потвърждава допустимостта на изпълнението на конкретен обект, който трябва да се извърши при спазване на съответните правила и разпоредби. Нарушаването на тези изисквания не е частен въпрос на предприемача и държавата, тъй като тези изисквания са установени в интерес на всички и в крайна сметка в обществен интерес. И няма място за сделка между неоторизирания предприемач и държавата.

По този начин възможността за разглеждане от съда на изискването за признаване на правото на собственост върху неразрешена структура трябва да бъде практически изключена. Единствената възможност за такъв иск е искът на собственика на парцела, върху който е построена сградата, от трето лице, за признаване на собствеността върху тази сграда с възстановяване на третото лице на разходите, които е направил за строителство. Но от практическа гледна точка в арбитражния процес такива случаи ще бъдат или изключени, или сведени до минимум. Изграждането от трето лице на неразрешена сграда без права върху съответния поземлен имот означава само едно нещо: строителството се извършва без получаване на разрешение, което е независимо основание за признаване на сградата за неразрешена. Следователно изискванията, които се разглеждат в арбитражния процес в тази ситуация, са възможни само ако не се изисква разрешение за строеж на сграда, издигната от трето лице върху парцела на собственика.

По отношение на третото основание за класифициране на сградите като неразрешени можем само да кажем, че на практика няма изисквания за признаване на правото на собственост върху сгради, издигнати със съществени нарушения на определени норми и правила. Очевидно тези въпроси се решават успешно на практика при вземане на решение за въвеждане на обект в експлоатация.

заключения

И така, очертахме в най-първо приближение някои въпроси от практическо естество по прилагането на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, което ни позволява да направим първите предварителни заключения.

Съществуването на института на неразрешеното строителство се предопределя от факта, че специално законодателство (предимно поземлено, градоустройствено) налага специални изисквания към строителните дейности като цяло. Наличието на такива изисквания предполага последиците от неразрешено строителство, които са установени както от публичното, така и от частното право. В последния случай се оказва необходимо да се разреши въпросът за собствеността върху неразрешена структура, да се установят случаите, когато е възможно придобиването на права върху неразрешена структура, но също така да се определи кога правата на собственост върху нея не възникват и подлежи на събаряне. Именно този проблем решават правилата за неразрешено строителство. В тази връзка няма да е излишно да се отбележи, че въпросната институция оставя своя отпечатък и върху изпълнението на договори, които посредничат при създаването, реконструкцията на определени обекти (на първо място, става дума за договори за строителство и дялово участие). в строителството).

Определянето на случаите, в които е възможно да се придобие право на собственост върху неразрешен строеж, следва да се извърши чрез анализ на различните по свойства основания за квалифициране на строежа като неразрешен. В тази връзка в едни случаи придобиването на собственост върху неразрешен строеж по принцип следва да бъде изключено, в други да се допусне. Последното е свързано с неразрешено строителство, извършено върху чужда земя, която е частна собственост. И тук може би трябва да допуснем разширяване на основанията за узаконяване на неразрешени сгради.

Това значение на разглежданата институция ни позволява да говорим не за неразрешено строителство като обект на недвижими имоти, а за последиците от неразрешено строителство (в края на краищата, по време на реконструкцията на нов обект, като правило, не възниква) .

И накрая, трябва да се отбележи, че развитието на правоприлагането на институцията, която ни интересува, трябва стриктно да следва закона, което ще позволи изграждането на такива обекти, които няма да нарушават правата и интересите на трети страни, няма да представляват заплаха за техния живот и здраве, освен това успешно ще реши задачите, стоящи пред строителството. Без преувеличение може да се каже, че институцията на неразрешеното строителство е пробният камък, който тества жизнеспособността и цивилизоваността на всяка строителна дейност, а предпазливото, ясно и твърдо отношение на служителя на реда към строителството показва развитието на съответния правен ред.