Как бързо да продадете къща - инструкции стъпка по стъпка + съвети за подготовка на вашия дом за продажба

Ще научите какви документи са необходими за продажба на къща, какво влияе на стойността на жилището и как правилно да подготвите къщата, за да я продадете при най-изгодни условия.

Поздрави, скъпи читатели! С вас е консултантът на сайта Heather Beaver Александра Кадинцева.

Продажбата на къща е процес, който изисква значителни усилия, време, основни познания за пазара на недвижими имоти и изключително внимание от страна на собственика на имота. Независимо от това, всеки може да продаде къща изгодно и компетентно - основното е да подходите към въпроса възможно най-отговорно.

Наследили сте къща и възнамерявате да я продадете? Търсите по-просторно настаняване? Местите ли се в друг град?

Ще ви кажа как изгодно да продадете къща, какво да търсите при завършване на сделка и откъде да започнете процеса на продажба. Отивам!

1. Изгодно ли е да продадете къща чрез брокер?

Повече от половината обяви в сайтовете за недвижими имоти са публикувани от агенции или частни брокери. Те с готовност помагат при продажбата на жилища, печелейки пари от продавача и купувача. Първо агентите вземат лихва за услугите си, а след това - разликата, получена от умишлено завишаване на цената.

Собствениците на жилища използват агенти с надеждата, че това ще ускори процеса. Всъщност често се разтяга за неопределено време.

Друг факт, който не говори в полза на агенциите е, че оценките на жилищата се извършват от оценители, които са „свои” за брокерите, което означава, че са пристрастни и често подценени в интерес на агенциите.

Можете да продадете дома си по-бързо и по-изгодно, като действате сами. Дори и да не се получи бързо, поне няма да се налага да плащате за услуги на трети страни.

2. Какво влияе на цената?

Обикновеният купувач се фокусира върху средната цена на пазара. От една страна, той не иска да надплаща, от друга страна, той се страхува от твърде примамливи цени, предполагайки, че зад тях има различни проблеми с недвижими имоти, например липса на документи, тежести.

Когато определяте цената на вашия недвижим имот, трябва да се съсредоточите върху подобни оферти на пазара, като не забравяте факторите, които пряко влияят върху ценообразуването.

Юридическа чистота

Този фактор предполага наличието на всички документи от установената форма, потвърждаващи правото ви да се разпореждате с недвижими имоти. Той също така предполага, че къщата не е заложена в банката, не е под запор и правата върху нея няма да бъдат оспорвани от трети лица. Има значение и дали има тежест под формата на ипотека или договор за наем.

Ако собственикът на имота е ваш недееспособен роднина, вие имате право да действате от негово име, като извършите сделка по пълномощно. Такава сделка е законна и се официализира от нотариус. Трябва да имате нотариално заверено писмено пълномощно.

Район на пребиваване

Когато оценявате имота си, трябва да вземете предвид богатството на вашите съседи. Ако сте заобиколени от небедни къщи, тогава вашият подслон заслужава висока оценка.

Има значение: близостта до магистралата, дали къщата е в началото или края на улицата, големината на двора, в който е построена, местния пейзаж и характеристики на ландшафта.

Техническо състояние на къщата

Тук се вземат предвид годината на построяване, външното и вътрешното състояние на сградата, наличието и годността на комуникационните системи, формата на обекта, наличието на допълнителни сгради в двора (стопански постройки, временни колиби).

Порутените сгради обикновено се купуват за събаряне и изграждане на нови жилища. Когато правите оценка на стара къща, която е пред разпадане, търсете предимства в местоположението на двора, близостта до инфраструктура и красотата на пейзажа.

Инфраструктура

Стойността на недвижимите имоти се влияе от местоположението им спрямо инфраструктурните съоръжения. Става дума за магазини, търговски центрове, спирки на градски транспорт, метростанции, училища, предучилищни заведения. Важно е да има добри пътища за достъп.

Културните обекти, разположени в близост, оскъпяват жилищата. Ако къщата се намира в близост до известна забележителност, посещавана от туристи, цената й се влияе не само от географското й местоположение, но и от потенциалните приходи от отдаване под наем на стаи на гости, идващи на туристически пътувания.

Готов за сделка

Този фактор означава, че имотът е готов за сключване на сделка днес. Никой не е регистриран в него и (в идеалния случай) никой не живее там. Сградата вече е готова за нанасяне на нови собственици.

Готовността за сделка касае не само сградата, но и документацията към нея. Трябва да е в идеален ред, за да няма хълцане или проблеми по време на процеса на покупка/продажба.

Купувачът може във всеки един момент директно да ви попита за недостатъците на жилището, причините, поради които го продавате. Трябва да отговорите изключително честно, тъй като недостатъците все пак ще бъдат разкрити рано или късно.

3. Как да продадете къща - инструкции стъпка по стъпка

Вашата задача е веднага да заинтересувате купувача с ефектна реклама и да подкрепите създаденото положително впечатление чрез показване на имота.

Няколко прости стъпки, които трябва да предприемете, преди да публикувате оферта, ще ви помогнат да се подготвите за процеса и да представите артикула си по най-добрия възможен начин.

Стъпка 1: Почистете къщата

Почистването на къщата и околността е „задължителна програма“ от предпродажбената подготовка. Най-малкото няма да се налага да се изчервявате пред купувачите за слоевете прах, разпръснатите предмети в къщата и небрежния й вид.

Ще се чувствате по-уверени, което означава, че ще бъдете по-убедителни, когато описвате качествата на вашия дом и ще бъдете по-склонни да заинтересувате нови потенциални обитатели.

Стъпка 2. Оценка на имота

Следното ще ви помогне сами да оцените дома си:

1. Географско местоположение на обекта.Вила в добър район с развита инфраструктура е по-скъпа от къща в отдалечено село.
2. Размери и форма на парцела.Просторният равен двор интересува клиентите повече от хълмист терен.
3. Възраст и състояние на сградата.Нова красива къща е много по-скъпа от сгради с половин век „история“ и съответното състояние.
4. Комуникации.Наличието на канализация, водопровод, интернет, Wi-Fi рутер, сателитна телевизия, газификация, соларни панели са фактори, които увеличават пазарната стойност на имота.
5. Озеленяване.Ако къщата е заобиколена от добре поддържана територия, която не изисква инвестиции, това трябва да се отрази в цената на имота.

Те оценяват жилищата чрез сравнителен метод и метод, основан на разходите. Сравнението се състои в сравняване на сграда с подобни обекти. Скъпо - при изчисляване на разходите за придобиване на земя, изграждане на къща и отчитане на нейното износване. Ако не искате да го направите сами, наемете професионалисти.

Стъпка 3: Подредете документите си

Преди да публикувате обява е необходимо да подготвите следните документи:

• удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху имота;
• удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху парцела, върху който е построена къщата;
• кадастрален паспорт за земя и къща;
• извлечение от домашен регистър;
• нотариално заверено съгласие за извършване на покупко-продажба от съпруг;
• удостоверение за липса на задължения за данък върху имуществото;
• извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях (USRP).

Ако се продава къща, закупена със средства за майчински капитал, е необходимо да получите разрешение за сделката от органите по настойничество. В противен случай Rosreestr ще откаже да регистрира сделката.

ВНИМАНИЕ! От януари 2018 г. собственикът на частна къща няма да може да я продаде, ако къщата е разположена на парцел без геодезия и няма информация за координатите на парцела в публичната кадастрална карта на Русия.

Стъпка 4. Публикувайте обява за продажба

Например на онлайн табла. Най-популярният онлайн ресурс за търговия с различни стоки, включително недвижими имоти, е Avito. Рекламата тук е безплатна, просто трябва да се регистрирате, да попълните правилно данните си и да съставите текст.

За да работи вашата реклама 100%, трябва:

1. Посочете точното местоположение на обекта.
2. Дайте ясна техническа информация (площ на къщата, размер на парцела, наличие на комуникации, инфраструктура) без субективни оценки като „красиво, „уютно“, „в живописен ъгъл“.
3. Опишете характеристиките - направете това не в непрекъснат текст, а в списък, така че купувачът да види информацията, която го интересува дори с бърз поглед.
4. Посочете реалната цена - не пишете вместо това "повече подробности по телефона", тъй като това предполага, че имотът е скъп.
5. Периодично го повдигайте в списъка с помощта на инструменти на сайта.
6. Избягвайте стандарти като „без посредници“, „спешно“.
7. Посочете, че сте собственик и всички документи на имота са изрядни.
8. Не публикувайте няколко еднакви реклами на един и същи сайт.
9. Добавете снимки към описанието.
10. Включете съседи, познати и колеги в търсенето на купувачи.

Стъпка 5. Изберете купувач и затворете сделката

Попитайте купувача за целта на покупката, изяснете срока, в който той е готов да сключи сделка, ако сте съгласни с цената. Обсъдете с него точната сума, уточнете начина на плащане (в брой или безкасово).

Сключването на сделка е най-важният момент за продавача и купувача. Важно е всички документи да бъдат попълнени правилно. За да избегнете грешки, свържете се с опитен адвокат. Желателно е новият собственик на имота да извърши плащането към Вас в присъствието на длъжностното лице по вписванията.

Прочетете за това правилно в специална статия.

4. Как да подготвим къща, за да я продадем бързо - полезни съвети

Подготовката за продажба е не само задължителен етап от процеса на продажба, но и възможност да се опитате като дизайнер. Помислете как да освежите интериора на дома си и да го направите запомнящ се.

Това не изисква големи финансови инвестиции, но ще трябва да покажете въображение и старание.

Направете козметичен ремонт, за да премахнете малки пукнатини и пукнатини, поправете счупен изход или кран в банята. Смяната на тапетите, новата тапицерия на мебелите и почистването на килимите ще помогнат за освежаване на атмосферата. Като се има предвид, че средно отнема около шест месеца, за да се продаде дом, трябва периодично да посещавате къщата, за да поддържате реда.

Не забравяйте за околността. Премахнете всички отпадъци и клони от двора, подредете стопански постройки, ако има такива.

Съвет 2. Подчертайте положителните страни на стаите

Всяка къща има няколко стаи. Едната е слънчева и топла, другата има хубава гледка, третата е уютна и може да се превърне в библиотека или домашен офис. Помислете за силните страни на всяка стая и ги подчертайте.

Предимствата на слънчевата стая ще бъдат подчертани от светли, ярки завеси и цветя на прозорците. В стаята под офиса залепете светли фототапети, закачете малък рафт за книги и поставете ваза с изкуствени цветя.

Актуализирайте мебелите в дома си, независимо дали се продават или не. Дървените мебелни елементи могат да бъдат прелакирани, а за дивана, фотьойлите и столовете могат да бъдат закупени сваляеми калъфи.

Ако в къщата не живее никой и тя е напълно готова за нанасяне на нови собственици, няма нужда да премахвате от нея стайни растения, завеси, огледала и предмети за декорация на стени, докато сделката не бъде сключена.

Добре поддържан дом с усещане за живеене е по-привлекателен за купувачите от голи стени, подове и тавани. В същото време в къщата не трябва да има лични вещи. Обзавеждането в къщата трябва да подсказва, че е готова за нанасяне на нови собственици.

Опитайте се да се поставите на мястото на купувача. На какво бихте обърнали внимание, когато избирате нов дом? Със сигурност вашите „гости“ ще искат да видят всички ъгли, включително килера, сервизните помещения, навесите и гаража за кола.

Подредете всичко, което има нужда. Ако създавате впечатление на изряден собственик, ще спечелите купувача и ще му вдъхнете доверие.

5. Как да комуникираме правилно с клиентите?

Комуникацията с купувача трябва да бъде спокойна и равномерна. Опитайте се да не сте нервни, да не се суете и да не водите разговора в друга посока. Отговаряйте на въпросите твърдо и уверено. Не се извинявайте, ако клиент посочи недостатъците на вашия дом.

Чувствайте се свободни да задавате въпроси, например относно целта на покупката. Знаейки за каква цел хората купуват жилища, можете да се съсредоточите върху интересите на посетителите, представяйки офертата си в най-благоприятната светлина.

Нека да разгледаме как работи, използвайки прост пример.

Павел иска да купи малка селска къща, за да я използва като лятна къща или в бъдеще да се премести в нея за постоянно пребиваване. Андрей продава къща (45 кв. м.) върху парцел от 10 дка в крайградска дача.

Павел иска в обекта да има баня, беседка за барбекю и малка детска площадка. В имота на Андрей няма нищо от това, но той показва на Павел къде в двора си може да построи баня и да направи беседка.

Подходящо място за беседка е мястото, където Андрей и семейството му пекат шишчета на скара. Няма течение, съседните дървета не пречат, димът се издига нагоре и не се разпространява в обекта, няма опасност от пожар.

За детската площадка Андрей предлага своята млада градина. Ниските дървета вече осигуряват сянка, между тях е удобно да се постави хамак. Тази част от двора се вижда ясно от прозорците. Родителите ще гледат децата си без да излизат от вкъщи.

Цената на имота на Андрей е по-ниска от цената на парцел, на който освен жилищна сграда има баня и беседка. Купувайки го, Павел ще спести пари, които може да похарчи за изграждането на баня и беседка.

Вероятността Павел да направи покупка е много по-голяма, отколкото ако Андрей просто призна, че няма баня, детска площадка или красив ландшафтен дизайн.

6. Продажба на дом и данъци

Данъчното законодателство на Руската федерация предвижда плащане на 13% от размера на печалбата. Продавачът трябва да притежава жилището поне три години. Периодът на владеене се брои от момента на покупката, от момента на смъртта на предишния собственик (при вписване на наследство), от нотариалната заверка на договора за дарение.

Периодът на собственост върху парцела и къщата може да бъде различен, ако парцелът е закупен без сграда и къщата е построена в продължение на няколко години. В такава ситуация данъкът се начислява само върху продажбата на сградата.

Сравнителна таблица на данъчното облагане на недвижимите имоти (преди законодателните промени през 2016 г. и след влизането в сила на новите изменения):

Промените в законодателството, посочени в таблицата, са актуални и днес. Малки допълнения влязоха в сила тази година.

От 2018 г. данъкът върху продажбата на дача се разглежда по нов начин. Данъците се начисляват отделно върху продажбата на земя и върху продажбата на сграда. Те не могат да бъдат обобщени.