Ako rýchlo predať dom - pokyny krok za krokom + tipy na prípravu domu na predaj

Dozviete sa, aké doklady sú potrebné na predaj domu, čo ovplyvňuje hodnotu domu a ako správne pripraviť dom, aby ste ho predali za najvýhodnejších podmienok.

Zdravím vás, milí čitatelia! S vami je konzultantka webovej stránky Heather Beaver, Alexandra Kadyntseva.

Predaj domu je proces, ktorý si vyžaduje značné úsilie, čas, základné znalosti trhu s nehnuteľnosťami a mimoriadnu starostlivosť majiteľa nehnuteľnosti. Napriek tomu môže každý predať dom výhodne a kompetentne - hlavnou vecou je pristupovať k veci čo najzodpovednejšie.

Zdedili ste dom a plánujete ho predať? Hľadáte priestrannejšie ubytovanie? Sťahujete sa do iného mesta?

Poviem vám, ako výhodne predať dom, čo hľadať pri dokončení transakcie a kde začať proces predaja. Choď!

1. Je výhodné predať dom cez realitku?

Viac ako polovicu inzerátov na realitných weboch zverejňujú agentúry alebo súkromní makléri. Ochotne pomáhajú s predajom bývania, zarábajú peniaze od predávajúceho a kupujúceho. Po prvé, agenti majú záujem o svoje služby, potom - rozdiel získaný úmyselným nafúknutím ceny.

Majitelia domov používajú agentov v nádeji, že to urýchli proces. V skutočnosti sa často naťahuje donekonečna.

Ďalší fakt, ktorý nehovorí v prospech agentúr, je, že posudzovanie bývania realizujú znalci, ktorí sú pre realitných maklérov „svoji“, čo znamená, že sú zaujatí a často podceňovaní v záujme agentúr.

Svoj domov môžete predať rýchlejšie a výhodnejšie, ak budete konať na vlastnú päsť. Aj keď to nebude fungovať rýchlo, aspoň nebudete musieť platiť za služby tretích strán.

2. Čo ovplyvňuje náklady?

Bežný kupujúci sa zameriava na priemerné náklady na trhu. Na jednej strane nechce preplatiť, na druhej strane sa bojí príliš lákavých cien v domnienke, že sú za nimi rôzne problémy s nehnuteľnosťami, napríklad chýbajúce doklady, ťarchy.

Pri stanovovaní ceny vašej nehnuteľnosti sa treba zamerať na podobné ponuky na trhu, pričom netreba zabúdať ani na faktory, ktoré cenotvorbu priamo ovplyvňujú.

Právna čistota

Tento faktor znamená prítomnosť všetkých dokumentov zavedeného formulára, ktoré potvrdzujú vaše právo nakladať s nehnuteľnosťou. Predpokladá tiež, že dom nie je založený v banke, nie je zatknutý a práva naň nebudú spochybnené tretími stranami. Dôležité je aj to, či existuje vecné bremeno vo forme hypotéky alebo lízingu.

Ak je vlastníkom nehnuteľnosti váš práceneschopný príbuzný, máte právo konať v jeho mene a uskutočniť transakciu na základe plnej moci. Takáto transakcia je legálna a formalizuje ju notár. Musíte mať písomné splnomocnenie overené notárom.

Oblasť bydliska

Pri posudzovaní vašej nehnuteľnosti by ste mali brať do úvahy bohatstvo susedov. Ak ste obklopení chudobnými domami, potom si váš prístrešok zaslúži veľkú pochvalu.

Na čom záleží: blízkosť diaľnice, či sa dom nachádza na začiatku alebo na konci ulice, veľkosť dvora, v ktorom je postavený, miestna krajina, krajinné prvky.

Technický stav domu

Tu sa berie do úvahy rok výstavby, vonkajší a vnútorný stav budovy, prítomnosť a prevádzkyschopnosť komunikačných systémov, tvar lokality, prítomnosť ďalších budov vo dvore (prístavby, dočasné prístrešky).

Chátrajúce budovy sa zvyčajne kupujú na demoláciu a výstavbu nového bývania. Pri hodnotení starého domu, ktorý je na spadnutie, hľadajte výhody v polohe dvora, blízkosti infraštruktúry a kráse krajiny.

Infraštruktúra

Hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňuje jej poloha vzhľadom na infraštruktúru. Hovoríme o obchodoch, nákupných centrách, zastávkach MHD, staniciach metra, školách, predškolských zariadeniach. Dôležité je mať dobré prístupové cesty.

Kultúrne pamiatky nachádzajúce sa v blízkosti zvyšujú náklady na bývanie. Ak sa dom nachádza v blízkosti známej pamiatky navštevovanej turistami, jeho cenu ovplyvňuje nielen jeho geografická poloha, ale aj potenciálne príjmy z prenájmu izieb hosťom prichádzajúcich na turistické výlety.

Pripravený riešiť

Tento faktor znamená, že nehnuteľnosť je pripravená uzavrieť obchod ešte dnes. Nikto v nej nie je zapísaný a (v ideálnom prípade) nikto nebýva. Budova je už pripravená na nasťahovanie nových majiteľov.

Pripravenosť na transakciu sa týka nielen budovy, ale aj jej dokumentácie. Musí byť v úplnom poriadku, aby počas procesu nákupu/predaja nenastali žiadne čkanie alebo problémy.

Kupujúci sa vás môže kedykoľvek priamo opýtať na nedostatky domu, dôvody, prečo ho predávate. Mali by ste odpovedať veľmi úprimne, pretože nevýhody sa skôr či neskôr odhalia.

3. Ako predať dom - pokyny krok za krokom

Vašou úlohou je okamžite zaujať kupujúceho efektným inzerátom a podporiť vytvorený pozitívny dojem ukázaním nehnuteľnosti.

Niekoľko jednoduchých krokov, ktoré je potrebné vykonať pred odoslaním ponuky, vám pomôže pripraviť sa na proces a prezentovať vašu položku tým najlepším možným spôsobom.

Krok 1: Vyčistite dom

Upratovanie domu a okolia je „povinným programom“ predpredajovej prípravy. Minimálne sa nebudete musieť červenať pred kupujúcimi pre vrstvy prachu, predmety rozhádzané v dome a jeho neupravený vzhľad.

Budete sa cítiť sebavedomejšie, čo znamená, že budete presvedčivejší pri popise kvalít vášho bývania a s väčšou pravdepodobnosťou zaujmete nových potenciálnych obyvateľov.

Krok 2. Zhodnoťte nehnuteľnosť

Nasledujúce informácie vám pomôžu zhodnotiť váš dom sami:

1. Geografická poloha objektu. Chata v dobrej lokalite s rozvinutou infraštruktúrou je drahšia ako dom v zapadnutej dedine.
2. Rozmery a tvar pozemku. Priestranný, rovinatý dvor zaujme klientov viac ako kopcovitý terén.
3. Vek a stav budovy. Nový krásny dom je oveľa drahší ako budovy s polstoročnou „históriou“ a zodpovedajúcim stavom.
4. komunikácie. Prítomnosť kanalizácie, vodovodu, internetu, Wi-Fi routera, satelitnej TV, dodávky plynu, solárnych panelov sú faktory, ktoré zvyšujú trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
5. Dizajn krajiny. Ak je dom obklopený udržiavaným areálom, ktorý si nevyžaduje investície, malo by sa to odraziť na cene nehnuteľnosti.

Bývanie hodnotia porovnávacou a nákladovou metódou. Porovnávacia pozostáva z porovnávania budovy s podobnými objektmi. Nákladné – pri rozpočítaní nákladov na obstaranie pozemku, stavbu domu a zaúčtovanie jeho opotrebovania. Ak to nechcete robiť sami, najmite si profesionálov.

Krok 3: Urobte si poriadok v dokumentoch

Pred uverejnením inzerátu je potrebné pripraviť nasledujúce dokumenty:

• osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva nehnuteľnosti;
• osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva pozemku, na ktorom je dom postavený;
• katastrálny pas pre pozemok a dom;
• výpis z domovej knihy;
• notársky overený súhlas na uskutočnenie nákupu/predaja od manžela/manželky;
• osvedčenie o absencii dlhu na dani z nehnuteľností;
• výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (USRP).

Ak sa predáva dom zakúpený z materského kapitálu, je potrebné získať povolenie na transakciu od opatrovníckych orgánov. V opačnom prípade Rosreestr odmietne transakciu zaregistrovať.

POZOR! Od januára 2018 ho vlastník súkromného domu nebude môcť predať, ak sa dom nachádza na pozemku bez geodézie a na verejnej katastrálnej mape Ruska nie sú žiadne informácie o súradniciach pozemku.

Krok 4. Uverejnite inzerát na predaj

Napríklad na online nástenkách. Najpopulárnejším online zdrojom na obchodovanie s rôznym tovarom vrátane nehnuteľností je Avito. Inzercia je tu bezplatná, stačí sa zaregistrovať, správne vyplniť údaje a napísať text.

Aby vaša reklama fungovala na 100 %, musíte:

1. Uveďte presnú polohu objektu.
2. Poskytnite jasné technické informácie (plocha domu, veľkosť pozemku, dostupnosť komunikácií, infraštruktúra) bez subjektívnych hodnotení ako „krásne, „útulné“, „v malebnom kúte“.
3. Charakteristiku popíšte – nerobte to súvislým textom, ale zoznamom, aby kupujúci aj letmým pohľadom videl informácie, ktoré ho zaujímajú.
4. Uveďte skutočnú cenu - namiesto toho nepíšte „ďalšie podrobnosti telefonicky“, pretože to naznačuje, že nehnuteľnosť je drahá.
5. Pravidelne ho zvyšujte v zozname pomocou nástrojov lokality.
6. Vyhnite sa štandardom ako „bez sprostredkovateľov“, „naliehavé“.
7. Uveďte, že ste vlastníkom a že všetky doklady k nehnuteľnosti sú v poriadku.
8. Neuverejňujte niekoľko rovnakých inzerátov na tú istú stránku.
9. Pridajte do popisu fotografie.
10. Zapojte do hľadania kupcov aj susedov, známych a kolegov z práce.

Krok 5. Vyberte kupujúceho a uzatvorte obchod

Opýtajte sa kupujúceho na účel kúpy, ujasnite si časový rámec, v ktorom je pripravený uzavrieť obchod, ak sa dohodnete na cene. Prediskutujte s ním presnú sumu, špecifikujte spôsob platby (hotovostne alebo bezhotovostne).

Uzavretie obchodu je najdôležitejším momentom pre predávajúceho a kupujúceho. Je dôležité, aby boli všetky dokumenty správne vyplnené. Aby ste sa vyhli chybám, obráťte sa na skúseného právnika. Je vhodné, aby vám nový vlastník nehnuteľnosti zaplatil platbu v prítomnosti matrikárky.

Prečítajte si o tom správne v špeciálnom článku.

4. Ako pripraviť dom na rýchly predaj – užitočné rady

Predpredajná príprava nie je len povinnou fázou predajného procesu, ale aj príležitosťou vyskúšať sa ako dizajnér. Premýšľajte o tom, ako osviežiť interiér vášho domova a urobiť ho nezabudnuteľným.

To si nevyžaduje veľké finančné investície, ale budete musieť ukázať predstavivosť a usilovnosť.

Vykonajte kozmetické opravy na odstránenie malých prasklín a štrbín, opravte rozbitú zásuvku alebo batériu v kúpeľni. Výmena tapiet, nové čalúnenie na nábytku, čistenie kobercov pomôže osviežiť atmosféru. Vzhľadom na to, že predaj domu trvá v priemere asi šesť mesiacov, mali by ste ho pravidelne navštevovať, aby ste udržali poriadok.

Nezabudnite na okolie. Odstráňte všetky nečistoty a konáre z dvora, upratajte hospodárske budovy, ak nejaké existujú.

Tip 2. Zdôraznite pozitívne aspekty izieb

Každý dom má niekoľko izieb. Jeden z nich je slnečný a teplý, druhý má dobrý výhľad, tretí je útulný a môže sa stať knižnicou alebo domácou pracovňou. Zamyslite sa nad silnými stránkami každej miestnosti a zvýraznite ich.

Výhody slnečnej miestnosti zdôraznia svetlé, svetlé záclony a kvety na oknách. V miestnosti pod kanceláriou nalepte fototapetu svetlej farby, zaveste malú policu na knihy a umiestnite vázu s umelými kvetmi.

Aktualizujte nábytok vo vašej domácnosti, či už je na predaj alebo nie. Drevené nábytkové prvky je možné prelakovať, na sedačku, kreslá a stoličky dokúpiť snímateľné poťahy.

Ak v dome nikto nebýva a je úplne pripravený na nasťahovanie nových majiteľov, nie je potrebné z neho odstraňovať izbové rastliny, závesy, zrkadlá a predmety na dekoráciu stien, kým sa dohoda neuzavrie.

Dobre udržiavaný dom s pocitom bývania je pre kupujúcich atraktívnejší ako holé steny, podlahy a stropy. Zároveň by v dome nemali byť žiadne osobné veci. Zariadenie domu by malo naznačovať, že je pripravený na nasťahovanie nových majiteľov.

Skúste sa vžiť do kože kupujúceho. Na čo by ste si dali pozor pri výbere nového bývania? Vaši „hostia“ určite budú chcieť vidieť všetky kúty, vrátane špajze, technických miestností, prístreškov a garáží.

Urobte poriadok vo všetkom, čo to potrebuje. Ak budete pôsobiť dojmom úhľadného majiteľa, získate si kupujúceho a vzbudíte jeho dôveru.

5. Ako správne komunikovať so zákazníkmi?

Komunikácia s kupujúcim by mala byť pokojná a rovnomerná. Snažte sa nebyť nervózny, nerozčuľovať sa a neviesť konverzáciu iným smerom. Odpovedajte na otázky pevne a sebavedomo. Neospravedlňujte sa, ak klient upozorní na nedostatky vášho domova.

Pokojne sa pýtajte napríklad na účel nákupu. Keď viete, na aký účel ľudia kupujú bývanie, môžete sa zamerať na záujmy návštevníkov a prezentovať svoju ponuku v najpriaznivejšom svetle.

Pozrime sa, ako to funguje na jednoduchom príklade.

Pavel si chce kúpiť malý vidiecky dom, aby ho mohol využívať ako letný domček alebo sa doň v budúcnosti presťahovať na trvalý pobyt. Andrey predáva dom (45 m2) na pozemku o rozlohe 10 akrov v prímestskej chatovej oblasti.

Pavel chce, aby na pozemku bol kúpeľný dom, altánok na grilovanie a malé detské ihrisko. Na Andreynom pozemku nič také nie je, ale ukazuje Pavlovi, kde si na svojom dvore môže postaviť kúpeľ a altánok.

Vhodným miestom pre altánok je miesto, kde Andrey a jeho rodina grilujú ražniči na grile. Nie je prievan, susediace stromy neprekážajú, dym stúpa a nešíri sa po pozemku, nehrozí nebezpečenstvo požiaru.

Pre detské ihrisko Andrei ponúka svoju mladú záhradu. Nízke stromy už poskytujú tieň, možno medzi ne umiestniť pieskovisko alebo nafukovací bazén, je vhodné tam zavesiť hojdaciu sieť. Táto časť dvora je dobre viditeľná z okien. Rodičia sa postarajú o svoje deti bez toho, aby opustili domov.

Náklady na Andreyho majetok sú nižšie ako cena pozemku, ktorý má okrem obytnej budovy aj kúpeľný dom a altánok. Jeho kúpou Pavel ušetrí nejaké peniaze, ktoré môže minúť na stavbu kúpeľného domu a altánku.

Pravdepodobnosť, že Pavel uskutoční nákup, je oveľa vyššia, ako keby Andrey jednoducho priznal, že neexistuje kúpeľný dom, ihrisko alebo krásny krajinný dizajn.

6. Predaj domu a dane

Daňové predpisy Ruskej federácie stanovujú platbu vo výške 13% zo zisku. Predávajúci musí vlastniť dom aspoň tri roky. Doba držby sa počíta od kúpy, od úmrtia predchádzajúceho vlastníka (pri zápise dedičstva), od notárskeho overenia darovacej zmluvy.

Doba vlastníctva pozemku a domu môže byť odlišná, ak bol pozemok kúpený bez stavby a dom bol postavený niekoľko rokov. V takejto situácii sa daň vyberá len pri predaji budovy.

Porovnávacia tabuľka zdaňovania nehnuteľností (pred legislatívnymi zmenami v roku 2016 a po nadobudnutí účinnosti nových úprav):

Zmeny v legislatíve uvedené v tabuľke sú aktuálne. Tento rok vstúpili do platnosti malé dodatky.

Od roku 2018 sa daň z predaja chaty posudzuje novým spôsobom. Dane sa vyberajú osobitne pri predaji pozemku a pri predaji stavby. Nedajú sa zhrnúť.